Luật Đất đai (sửa đổi) phải đảm bảo sự tương thích với các luật khác có liên quan
(CHG) Các quy định của dự thảo Luật Đất đai cần thiết phải được rà soát, đảm bảo sự tương thích, thống nhất với các Luật có liên quan, hạn chế tình trạng mẫu thuẫn, chồng chéo, nhất là gây cản trở, ách tắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh.
- Lần đầu tổ chức Hội nghị triển khai các Luật, Nghị quyết được Quốc hội thông qua
- Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho ý kiến về Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi)
- Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi) phải đảm bảo tính khả thi
Dự thảo Luật Đất đai (viết tắt là dự thảo Luật) có các quy định liên quan chặt chẽ với các luật khác về kinh doanh như Luật Đầu tư, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Quy hoạch đô thị, Luật Quy hoạch, Bộ luật Dân sự… Qua rà soát, đối chiếu, nhận thấy, một số quy định của dự thảo Luật chưa đảm bảo tính thống nhất, có thể gây khó khăn cho doanh nghiệp khi thực hiện các hoạt động đầu tư, cụ thể:
Thứ nhất, về người sử dụng đất là “cá nhân người nước ngoài”: Theo quy định tại Điều 5 dự thảo Luật thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành, cụ thể: Điểm b, khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”; khoản 2 Điều 14, khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”; “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.
Như vậy, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì cá nhân người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo Luật thì không có quyền sử dụng đất. Điều này chưa phù hợp với nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng được quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Mặt khác, nếu cá nhân người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam, thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình chung, quyền của người mua nhà là người Việt Nam sẽ không được đảm bảo. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh để đảm bảo tính tương thích giữa dự thảo Luật và Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Thứ hai, thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo khoản 1 Điều 29 dự thảo Luật quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”.
Quy định này chưa thật sự tương thích với quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Cụ thể: Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản theo hình thức bán nhà có sẵn mới yêu cầu phải có Giấy chứng nhận; các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có Giấy chứng nhận.
Vì vậy, đề nghị xem xét, điều chỉnh lại quy định tại khoản 1 Điều 29 dự thảo Luật như sau để đảm bảo tính thống nhất giữa các Luật: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận trừ trường hợp pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định khác. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư: Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; (3) Chấp thuận nhà đầu tư. Điều 116 dự thảo Luật quy định 03 trường hợp giao đất, cho thuê đất: (1) Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án; (2) Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án; (3) Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất tại dự thảo Luật không quy định trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. Điều này có thể dẫn tới trường hợp, khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư, nhưng không biết sẽ phải thực hiện thủ tục nào để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sẽ gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư. Vì vậy, để đảm bảo thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án trong trường hợp được chấp thuận đầu tư, đề nghị bổ sung căn cứ để giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp này vào Điều 116 dự thảo Luật.
Từ những lý do nêu trên cho thấy, các quy định của dự thảo Luật cần thiết phải được rà soát, đảm bảo sự tương thích, thống nhất với các Luật có liên quan, hạn chế tình trạng mẫu thuẫn, chồng chéo, nhất là gây cản trở, ách tắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh.
Thứ nhất, về người sử dụng đất là “cá nhân người nước ngoài”: Theo quy định tại Điều 5 dự thảo Luật thì “cá nhân người nước ngoài” không được xem là người sử dụng đất, không được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất, nhận chuyển quyền sử dụng đất; thuê lại đất trong khu công nghiệp, cụm công nghiệp, khu công nghệ cao.
Quy định này cần được xem xét lại để bảo đảm tính thống nhất với quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở hiện hành, cụ thể: Điểm b, khoản 2 Điều 159 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua hình thức “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”; khoản 2 Điều 14, khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 quy định: “Cá nhân nước ngoài được thuê các loại bất động sản để sử dụng; được mua, thuê, thuê mua nhà ở theo quy định của pháp luật về nhà ở”; “Việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.
Như vậy, theo quy định tại Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì cá nhân người nước ngoài được thừa nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng theo dự thảo Luật thì không có quyền sử dụng đất. Điều này chưa phù hợp với nguyên tắc mua bán nhà, công trình xây dựng được quy định tại khoản 1 Điều 19 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014. Mặt khác, nếu cá nhân người nước ngoài bán nhà cho người Việt Nam, thì người mua có được thừa nhận quyền sử dụng đất không? Vô hình chung, quyền của người mua nhà là người Việt Nam sẽ không được đảm bảo. Vì vậy, đề nghị Ban soạn thảo nghiên cứu, điều chỉnh để đảm bảo tính tương thích giữa dự thảo Luật và Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014.
Thứ hai, thời điểm được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo khoản 1 Điều 29 dự thảo Luật quy định: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”.
Quy định này chưa thật sự tương thích với quy định của Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản hiện hành. Cụ thể: Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014; khoản 2 Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chỉ trường hợp chủ đầu tư kinh doanh bất động sản, kinh doanh bất động sản theo hình thức bán nhà có sẵn mới yêu cầu phải có Giấy chứng nhận; các giao dịch mua bán nhà ở hình thành trong tương lai, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là các trường hợp không yêu cầu phải có Giấy chứng nhận.
Vì vậy, đề nghị xem xét, điều chỉnh lại quy định tại khoản 1 Điều 29 dự thảo Luật như sau để đảm bảo tính thống nhất giữa các Luật: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận trừ trường hợp pháp luật về nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản có quy định khác. Đối với trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được thực hiện quyền sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất; trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất”.
Thứ ba, giao đất, cho thuê đất trong trường hợp chấp thuận nhà đầu tư: Theo quy định tại khoản 1 Điều 29 Luật Đầu tư năm 2020, có ba hình thức lựa chọn nhà đầu tư: (1) Đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai; (2) Đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư theo quy định của pháp luật về đấu thầu; (3) Chấp thuận nhà đầu tư. Điều 116 dự thảo Luật quy định 03 trường hợp giao đất, cho thuê đất: (1) Giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá, đấu thầu dự án; (2) Giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu thầu dự án; (3) Giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất.
Trong các trường hợp giao đất, cho thuê đất tại dự thảo Luật không quy định trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất cho nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư theo quy định tại Luật Đầu tư năm 2020. Điều này có thể dẫn tới trường hợp, khi nhà đầu tư được chấp thuận đầu tư, nhưng không biết sẽ phải thực hiện thủ tục nào để được Nhà nước giao đất, cho thuê đất và sẽ gặp khó khăn khi triển khai dự án đầu tư. Vì vậy, để đảm bảo thuận lợi cho nhà đầu tư thực hiện dự án trong trường hợp được chấp thuận đầu tư, đề nghị bổ sung căn cứ để giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp này vào Điều 116 dự thảo Luật.
Từ những lý do nêu trên cho thấy, các quy định của dự thảo Luật cần thiết phải được rà soát, đảm bảo sự tương thích, thống nhất với các Luật có liên quan, hạn chế tình trạng mẫu thuẫn, chồng chéo, nhất là gây cản trở, ách tắc trong hoạt động đầu tư kinh doanh.
6
- Một số ý kiến đối với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi)
- 5 vấn đề lớn, quan trọng nhất, xuyên suốt của dự án Luật Đất đai (sửa đổi)
Còn lại: 1000 ký tự
Thuế bất động sản là một giải pháp bình ổn giá nhà tại Việt Nam
(CHG) - Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15) với nhiều thay đổi, hứa hẹn sẽ tác động mạnh mẽ tới thị trường bất động sản (BĐS). Trong đó, việc thay đổi về mức thuế áp dụng cũng đang nhận được nhiều quan tâm rất lớn từ các chuyên gia kinh tế.
Xem chi tiết
Bất động sản tăng trưởng nhờ lực đẩy “gián tiếp” của dòng vốn FDI
(CHG) - Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong 3 quý đầu năm 2024 tại Việt Nam tập trung vào các địa phương có lợi thế về hạ tầng, nhân lực, thủ tục hành chính và năng động trong hoạt động xúc tiến đầu tư như Bắc Ninh, Tp.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Hà Nội…
Xem chi tiết
Nhà ở giá phải chăng - cơ hội cho các chủ đầu tư tại Việt Nam
(CHG) - Chuyên gia Savills Việt Nam đánh giá nhà ở giá phải chăng sẽ là phân khúc tiềm năng cho các chủ đầu tư hiện nay với nguồn cầu cao, đi kèm với đó là hệ thống hạ tầng đang ngày càng hoàn thiện và các chính sách hỗ trợ đầu tư hấp dẫn từ Chính phủ.
Xem chi tiết
Nhiều hãng vận tải sẵn sàng hướng tới chuyển đổi xanh
(CHG) - Mới đây, trong buổi gặp gỡ và làm việc với Chủ tịch tập đoàn Vingroup - Ông Phạm Nhật Vượng, đã có nhiều đại diện các hãng xe vận tải cho rằng, vì mục tiêu lớn sẽ sẵn sàng hủy cọc xe xăng để mua xe điện Vinfast.
Xem chi tiết
FDI thúc đẩy căn hộ dịch vụ tăng trưởng ra sao?
(CHG) - Nguồn vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam tăng trưởng mạnh trong hai quý đầu của năm 2024, điều này đã tác động tích cực đến sự tăng trưởng của thị trường bất động sản (BĐS), nhất là phân khúc căn hộ dịch vụ.
Xem chi tiết
Mới nhất
.jpg)
Xem nhiều nhất
.jfif)
2
2
2
3