Giải quyết hiệu quả những vấn đề thực tiễn đối với đất đai theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW
(CHG) TS. Trần Du Lịch - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia đã tham dự Hội thảo Tham vấn ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Dưới đây là những trao đổi của ông về dự án này trên Báo điện tử Đại biểu Nhân dân.
- Bộ trưởng Nguyễn Hồng Diên: Làm rõ 7 vấn đề về Luật Bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng (sửa đổi)
- Hoàn thiện luật để bảo vệ người tiêu dùng trên không gian mạng
- Thí điểm hỗ trợ doanh nghiệp tuân thủ pháp luật hải quan
Tôi hoan nghênh và cảm ơn Báo Đại biểu Nhân dân đã mời tôi tham dự Hội thảo Tham vấn ý kiến đối với dự án Luật Đất đai (sửa đổi) - một dự luật có tầm quan trọng đặc biệt đối với đời sống kinh tế - xã hội của đất nước. Đặc biệt, dự án Luật Đất đai (sửa đổi) lần này còn có trọng tâm là thể chế hóa Nghị quyết số 18-NQ/TW của Ban Chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII về “Tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa đất nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao”.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa trình ra Quốc hội gồm 16 chương, có 245 điều, trong đó chỉ giữ nguyên 28/212 điều của Luật hiện hành; sửa đổi, bổ sung 184 điều; chế định 41 điều mới và bãi bỏ 8 điều của Luật hiện hành.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) vừa trình ra Quốc hội gồm 16 chương, có 245 điều, trong đó chỉ giữ nguyên 28/212 điều của Luật hiện hành; sửa đổi, bổ sung 184 điều; chế định 41 điều mới và bãi bỏ 8 điều của Luật hiện hành.
TS. Trần Du Lịch - thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia. Ảnh: H.Long
Ban soạn thảo đã tiếp thu nhiều ý kiến đóng góp trong gần một năm qua để hoàn thiện dự thảo Luật trình ra Quốc hội tại Kỳ họp này. Tuy nhiên, với tinh thần tiếp tục đóng góp vào quá trình hoàn thiện để trình Quốc hội thông qua nhằm giải quyết hiệu quả những vấn đề do thực tiễn đặt ra đối với đất đai theo tinh thần Nghị quyết 18-NQ/TW, tôi tham gia một số ý kiến sau:
Giải quyết những bất cập của Luật Đất đai phải đặt trong mối quan hệ với hệ thống pháp luật chung
Những vấn đề đặt ra liên quan đến đất đai như tình trạng đầu cơ nâng giá đất thoát ly sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của đại bộ phận nhân dân; “bong bóng” bất động sản; các khu đô thị bỏ hoang; quy hoạch treo; hiệu quả sử dụng đất; khiếu nại của người dân bị thu hồi đất hay tình trạng tham nhũng về đất đai... không hoàn toàn từ nguyên nhân bất cập của Luật Đất đai hiện hành mà liên quan đến cả hệ thống pháp luật.
Mặc dù tại Điều 4, khoản 1 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nêu những nguyên tắc “hiệu lực ưu tiên” so với một số luật khác, nhưng khi thực thi sẽ rất khó. Theo Ủy ban Kinh tế thì có đến 22 luật, bộ luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu không xử lý mang tính hệ thống sẽ không tránh khỏi vướng mắc khi thực thi. Ví dụ, Điều 157, khoản 2 về nguồn thu từ đất chế định nội dung của Luật Ngân sách nhà nước.
Về tính đồng bộ của hệ thống các quy định liên quan đến nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tôi đề nghị: Một là, lấy nội dung của Bộ luật Dân sự làm chuẩn mực để chế định các vấn đề có liên quan; nhất thiết các luật chuyên ngành không bổ sung hoặc quy định khác Bộ luật Dân sự. Hai là, những nội dung nào đã quy định trong các luật khác thì không quy định trong Luật Đất đai, mà theo luật chuyên ngành có liên quan. Nếu Luật chuyên ngành quy định không phù hợp thì sửa luật chuyên ngành. Đây là “riềng mối” để bảo vệ tính hệ thống của pháp luật. Với cách tiếp cận này thì nội dung của Luật Đất đai sẽ gọn hơn và điều chỉnh đúng đối tượng hơn.
Tiếp cận theo hướng rạch ròi: Nhà nước với tư cách Nhà nước và Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu toàn dân
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, Nhà nước có 2 chức năng song hành: Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai (cần lưu ý rằng, ngay những quốc gia sở hữu tư nhân về đất đai chiếm ưu thế đi nữa thì sở hữu đất đai vẫn là loại sở hữu có điều kiện và Nhà nước vẫn giữ chức năng quản lý nhà nước về đất đai một cách nghiêm ngặt) và Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân. Do đó, phải quy định minh bạch giữa quyền của người “đại diện chủ sở hữu" và chủ thể có quyền sử dụng đất (một yếu tố cấu thành quyền sở hữu theo Điều 158 Bộ luật Dân sự). Mâu thuẫn giữa “đại diện sở hữu” và các quyền của người được giao đất, cho thuê đất được hưởng “quyền sử dụng đất" - là loại “quyền tài sản” theo Điều 115, Bộ Luật Dân sự. Trên thực tế mối quan hệ này phát sinh nhiều vướng mắc và cũng là cơ sở để xử lý vấn đề Nhà nước thu hồi đất.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng cần làm rõ: “quyền sử sụng đất” là “quyền tài sản” theo Bộ luật Dân sự, thì tính chất của “quyền tài sản” phát sinh từ “quyền sử dụng đất” khác với quyền tài sản khác như thế nào? Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu nhưng “quyền tài sản” phải có chủ sở hữu, đây là vấn đề cần làm rõ trong Luật Đất đai mà Bộ luật Dân sự không chế định cụ thể.
Vấn đề đại diện quyền sở hữu toàn dân: theo Hiến pháp và Luật Đất đai thì Nhà nước đại diện cho “sở hữu toàn dân”, chứ không phải “chủ sở hữu”. Trên thực tế Nhà nước đại diện toàn dân lại giao cho cả hệ thống nhà nước từ Trung ương đến địa phương thực hiện nên khi hành sự có sự lẫn lộn giữa người đại diện quyền sở hữu và người chủ sở hữu. Trên thực tế, khái niệm “đất công” tức là đất Nhà nước đang trực tiếp quản lý, sử dụng với tư cách người “có quyền sử dụng đất”, ngoài tư cách là người “đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, vai trò của Nhà nước rất khác nhau đối với đất đã giao “quyền sử dụng” cho pháp nhân hoặc thể nhân với đất mà Nhà nước còn có quyền sử dụng (thường gọi là đất công). Cần dựa trên nền tảng của Bộ luật Dân sự để tách biệt 2 chức năng của Nhà nước nêu trên khi chế định các nội dung của Luật Đất đai.
Vấn đề định giá đất
Nội dung này được chế định tại Mục 2, chương XI của dự thảo Luật và cũng là vấn đề có nhiều ý kiến khác nhau khi thảo luận. Tôi cho rằng, trước hết cần làm rõ: chỉ có “quyền sử dụng đất” là loại “hàng hóa đặc biệt” có giá, chứ không phải là đất, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Chính xác là định giá quyền sử dụng đất. Chỉ có quyền sử dụng đất được giao dịch mới có giá chứ đất không giao dịch nên không hình thành giá.
Quyền sử dụng đất có 2 mặt: giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị được biểu hiện qua giá cả. Như vậy căn cứ chính để xác định giá cả quyền sử dụng đất là giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, để xác định được giá cả giao dịch trên thị trường là vô cùng phức tạp, vì tại mỗi thời điểm có yếu tố đầu cơ, có “bong bóng” nên giá cả bị méo mó. Đi tìm giá thị trường để xác định giá cả quyền sử dụng đất như một cuộc đuổi bắt, nên phải chấp nhận một nguyên tắc: luôn luôn tương đối, có sai số. Do đó cần tách biệt 2 trường hợp: định giá quyền sử dụng đất để thực hiện mọi loại nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và định giá để bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi (không phải do vi phạm pháp luật). Các nước chủ yếu dựa trên giá khai thuế khi giao dịch và cơ quan thuế có vai trò chính yếu trong việc xác định giá giao dịch. Tôi xin khẳng định theo quy định hiện hành về các phương pháp định giá quyền sử dụng đất (thường gọi là giá đất) đều mang tính chủ quan và Nhà nước làm thay thị trường.
Đối với việc định giá quyền sử dụng đất để bồi thường cho người sử dụng đất phải theo cơ chế: thương lượng về lợi ích với nhiều hình thức khác nhau.
Vấn đề thu hồi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và cơ chế bồi thường
Trong nội dung này có lẽ vấn đề phát triển các dự án phát triển đô thị, quy định tại điểm h, khoản 2, Điều 86 của dự thảo Luật, thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất hay áp dụng theo Điều 138 cho nhà đầu tư tự thương lượng với người có quyền sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, khi thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị còn có ý kiến khác nhau.
Theo tôi, việc phát triển các đô thị mới trong quá trình đô thị hóa là tất yếu khách quan và trên thực tế cũng đã xây dựng được rất nhiều đô thị mới văn minh, hiện đại. Tuy nhiên, việc phát triển đô thị nên áp dụng nguyên tắc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoăc hình thức khác quyền sử dụng đất quy định tại Điều 138, không đưa vào diện thu hồi đất nhằm bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự.
Đối với phát triển đô thị, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp chính Nhà nước là nhà đầu tư sơ cấp phát triển dự án, tạo quỹ đất đưa ra đấu giá thu hút các nhà đầu tư tư nhân tham gia xây dựng theo quy hoạch của dự án (đây là cách làm của Singapore).
Về vấn đề đền bù cho người sử dụng đất khi bị thu hồi vì các mục đích khác nhau, nên theo nguyên tắc: bồi thường ngang giá. Việc bồi thường có thể dưới một hoặc cùng lúc nhiều hình thức: trả tiền; trả bằng đất khác; nhà ở… Tuy nhiên, không nên xem việc hỗ trợ mang tính xã hội như tạo việc làm, đào tạo nghề… của Nhà nước như là khoản bù thêm vào giá trị bồi thường. Đây là trách nhiệm của Nhà nước.
Giải quyết những bất cập của Luật Đất đai phải đặt trong mối quan hệ với hệ thống pháp luật chung
Những vấn đề đặt ra liên quan đến đất đai như tình trạng đầu cơ nâng giá đất thoát ly sức chịu đựng của nền kinh tế và thu nhập của đại bộ phận nhân dân; “bong bóng” bất động sản; các khu đô thị bỏ hoang; quy hoạch treo; hiệu quả sử dụng đất; khiếu nại của người dân bị thu hồi đất hay tình trạng tham nhũng về đất đai... không hoàn toàn từ nguyên nhân bất cập của Luật Đất đai hiện hành mà liên quan đến cả hệ thống pháp luật.
Mặc dù tại Điều 4, khoản 1 dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nêu những nguyên tắc “hiệu lực ưu tiên” so với một số luật khác, nhưng khi thực thi sẽ rất khó. Theo Ủy ban Kinh tế thì có đến 22 luật, bộ luật có nội dung vướng mắc, chồng chéo với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), nếu không xử lý mang tính hệ thống sẽ không tránh khỏi vướng mắc khi thực thi. Ví dụ, Điều 157, khoản 2 về nguồn thu từ đất chế định nội dung của Luật Ngân sách nhà nước.
Về tính đồng bộ của hệ thống các quy định liên quan đến nội dung của dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) tôi đề nghị: Một là, lấy nội dung của Bộ luật Dân sự làm chuẩn mực để chế định các vấn đề có liên quan; nhất thiết các luật chuyên ngành không bổ sung hoặc quy định khác Bộ luật Dân sự. Hai là, những nội dung nào đã quy định trong các luật khác thì không quy định trong Luật Đất đai, mà theo luật chuyên ngành có liên quan. Nếu Luật chuyên ngành quy định không phù hợp thì sửa luật chuyên ngành. Đây là “riềng mối” để bảo vệ tính hệ thống của pháp luật. Với cách tiếp cận này thì nội dung của Luật Đất đai sẽ gọn hơn và điều chỉnh đúng đối tượng hơn.
Tiếp cận theo hướng rạch ròi: Nhà nước với tư cách Nhà nước và Nhà nước với tư cách người đại diện chủ sở hữu toàn dân
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý. Do đó, Nhà nước có 2 chức năng song hành: Nhà nước thực hiện quyền quản lý nhà nước về đất đai (cần lưu ý rằng, ngay những quốc gia sở hữu tư nhân về đất đai chiếm ưu thế đi nữa thì sở hữu đất đai vẫn là loại sở hữu có điều kiện và Nhà nước vẫn giữ chức năng quản lý nhà nước về đất đai một cách nghiêm ngặt) và Nhà nước là người đại diện chủ sở hữu toàn dân. Do đó, phải quy định minh bạch giữa quyền của người “đại diện chủ sở hữu" và chủ thể có quyền sử dụng đất (một yếu tố cấu thành quyền sở hữu theo Điều 158 Bộ luật Dân sự). Mâu thuẫn giữa “đại diện sở hữu” và các quyền của người được giao đất, cho thuê đất được hưởng “quyền sử dụng đất" - là loại “quyền tài sản” theo Điều 115, Bộ Luật Dân sự. Trên thực tế mối quan hệ này phát sinh nhiều vướng mắc và cũng là cơ sở để xử lý vấn đề Nhà nước thu hồi đất.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng cần làm rõ: “quyền sử sụng đất” là “quyền tài sản” theo Bộ luật Dân sự, thì tính chất của “quyền tài sản” phát sinh từ “quyền sử dụng đất” khác với quyền tài sản khác như thế nào? Quyền sử dụng đất không phải là quyền sở hữu nhưng “quyền tài sản” phải có chủ sở hữu, đây là vấn đề cần làm rõ trong Luật Đất đai mà Bộ luật Dân sự không chế định cụ thể.
Vấn đề đại diện quyền sở hữu toàn dân: theo Hiến pháp và Luật Đất đai thì Nhà nước đại diện cho “sở hữu toàn dân”, chứ không phải “chủ sở hữu”. Trên thực tế Nhà nước đại diện toàn dân lại giao cho cả hệ thống nhà nước từ Trung ương đến địa phương thực hiện nên khi hành sự có sự lẫn lộn giữa người đại diện quyền sở hữu và người chủ sở hữu. Trên thực tế, khái niệm “đất công” tức là đất Nhà nước đang trực tiếp quản lý, sử dụng với tư cách người “có quyền sử dụng đất”, ngoài tư cách là người “đại diện chủ sở hữu”. Như vậy, vai trò của Nhà nước rất khác nhau đối với đất đã giao “quyền sử dụng” cho pháp nhân hoặc thể nhân với đất mà Nhà nước còn có quyền sử dụng (thường gọi là đất công). Cần dựa trên nền tảng của Bộ luật Dân sự để tách biệt 2 chức năng của Nhà nước nêu trên khi chế định các nội dung của Luật Đất đai.
Vấn đề định giá đất
Nội dung này được chế định tại Mục 2, chương XI của dự thảo Luật và cũng là vấn đề có nhiều ý kiến khác nhau khi thảo luận. Tôi cho rằng, trước hết cần làm rõ: chỉ có “quyền sử dụng đất” là loại “hàng hóa đặc biệt” có giá, chứ không phải là đất, vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân. Chính xác là định giá quyền sử dụng đất. Chỉ có quyền sử dụng đất được giao dịch mới có giá chứ đất không giao dịch nên không hình thành giá.
Quyền sử dụng đất có 2 mặt: giá trị và giá trị sử dụng. Giá trị được biểu hiện qua giá cả. Như vậy căn cứ chính để xác định giá cả quyền sử dụng đất là giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, để xác định được giá cả giao dịch trên thị trường là vô cùng phức tạp, vì tại mỗi thời điểm có yếu tố đầu cơ, có “bong bóng” nên giá cả bị méo mó. Đi tìm giá thị trường để xác định giá cả quyền sử dụng đất như một cuộc đuổi bắt, nên phải chấp nhận một nguyên tắc: luôn luôn tương đối, có sai số. Do đó cần tách biệt 2 trường hợp: định giá quyền sử dụng đất để thực hiện mọi loại nghĩa vụ tài chính đối với Nhà nước và định giá để bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi (không phải do vi phạm pháp luật). Các nước chủ yếu dựa trên giá khai thuế khi giao dịch và cơ quan thuế có vai trò chính yếu trong việc xác định giá giao dịch. Tôi xin khẳng định theo quy định hiện hành về các phương pháp định giá quyền sử dụng đất (thường gọi là giá đất) đều mang tính chủ quan và Nhà nước làm thay thị trường.
Đối với việc định giá quyền sử dụng đất để bồi thường cho người sử dụng đất phải theo cơ chế: thương lượng về lợi ích với nhiều hình thức khác nhau.
Vấn đề thu hồi quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và cơ chế bồi thường
Trong nội dung này có lẽ vấn đề phát triển các dự án phát triển đô thị, quy định tại điểm h, khoản 2, Điều 86 của dự thảo Luật, thuộc phạm vi Nhà nước thu hồi đất hay áp dụng theo Điều 138 cho nhà đầu tư tự thương lượng với người có quyền sử dụng đất để nhận chuyển nhượng, khi thực hiện dự án đầu tư phát triển đô thị còn có ý kiến khác nhau.
Theo tôi, việc phát triển các đô thị mới trong quá trình đô thị hóa là tất yếu khách quan và trên thực tế cũng đã xây dựng được rất nhiều đô thị mới văn minh, hiện đại. Tuy nhiên, việc phát triển đô thị nên áp dụng nguyên tắc nhà đầu tư nhận chuyển nhượng hoăc hình thức khác quyền sử dụng đất quy định tại Điều 138, không đưa vào diện thu hồi đất nhằm bảo đảm quyền tài sản của người sử dụng đất theo nguyên tắc của Bộ luật Dân sự.
Đối với phát triển đô thị, Nhà nước chỉ thu hồi đất trong trường hợp chính Nhà nước là nhà đầu tư sơ cấp phát triển dự án, tạo quỹ đất đưa ra đấu giá thu hút các nhà đầu tư tư nhân tham gia xây dựng theo quy hoạch của dự án (đây là cách làm của Singapore).
Về vấn đề đền bù cho người sử dụng đất khi bị thu hồi vì các mục đích khác nhau, nên theo nguyên tắc: bồi thường ngang giá. Việc bồi thường có thể dưới một hoặc cùng lúc nhiều hình thức: trả tiền; trả bằng đất khác; nhà ở… Tuy nhiên, không nên xem việc hỗ trợ mang tính xã hội như tạo việc làm, đào tạo nghề… của Nhà nước như là khoản bù thêm vào giá trị bồi thường. Đây là trách nhiệm của Nhà nước.
Nguồn: https://daibieunhandan.vn/dien-dan-quoc-hoi-va-cu-tri/giai-quyet-hieu-qua-nhung-van-de-thuc-tien-doi-voi-dat-dai-theo-tinh-than-nghi-quyet-18-nq-tw-i307735/
0
Còn lại: 1000 ký tự
Đắk Lắk: Cục Quản lý thị trường tổ chức tập huấn, trao đổi nghiệp vụ đợt 2 và chào mừng kỷ niệm 120 năm ngày thành lập tỉnh
(CHG) Sáng ngày 15/11/2024, Cục Quản lý thị trường tỉnh Đắk Lắk đã tổ chức tập huấn, trao đổi nghiệp vụ đợt 2 năm 2024 cho toàn thể công chức của Cục nhằm nâng cao trình độ chuyên môn, nghiệp vụ trong công tác kiểm tra, kiểm soát thị trường và xử lý vi phạm hành chính cho đội ngũ công chức làm nhiệm vụ kiểm tra, kiểm soát thị trường của đơn vị, qua đó nắm bắt, tháo gỡ những khó khăn vướng mắc mà lực lượng gặp phải trong quá trình thực thi công vụ và chào mừng kỷ niệm 120 năm Ngày thành lập tỉnh Đắk Lắk (22/11/1904 - 22/11/2024).
Xem chi tiết
Nâng cao năng lực bảo vệ môi trường cho các doanh nghiệp ngành Công Thương khu vực Nam Trung Bộ
(CHG) Ngày 14/11, tại Đà Nẵng, Cục kỹ thuật an toàn và Môi trường công nghiệp (Bộ Công Thương) phối hợp với Hiệp hội Công nghiệp môi trường Việt Nam tổ chức Hội nghị tập huấn “Nâng cao năng lực bảo vệ môi trường cho các cơ quan, doanh nghiệp khu vực miền Trung”.
Xem chi tiết
Khu thương mại tự do - Động lực mới phát triển ngành logistics thành phố Đà Nẵng
(CHG) Ngày 14/11, Sở Công Thương phối hợp với Hiệp hội Doanh nghiệp dịch vụ Logistics Việt Nam tổ chức Diễn đàn “Khu thương mại tự do Đà Nẵng - Động lực mới phát triển ngành logistics thành phố Đà Nẵng”.
Xem chi tiết
Bất động sản tăng trưởng nhờ lực đẩy “gián tiếp” của dòng vốn FDI
(CHG) - Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) trong 3 quý đầu năm 2024 tại Việt Nam tập trung vào các địa phương có lợi thế về hạ tầng, nhân lực, thủ tục hành chính và năng động trong hoạt động xúc tiến đầu tư như Bắc Ninh, Tp.HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Hà Nội…
Xem chi tiết
Chủ tịch Thaco: “Việt Nam có thể sản xuất đến 40% linh kiện phụ tùng cho khối FDI”
(CHG) - Mục tiêu của Thaco trong năm 2024, sẽ xuất khẩu đạt giá trị gần 140 triệu USD thông qua đơn hàng từ các doanh nghiệp FDI.
Xem chi tiết
Mới nhất
.jpg)
Xem nhiều nhất
.jfif)
2
2
2
3