Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay - Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện

Bài viết "Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay - Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện" do ThS. Phạm Xuân Vương (Trường Đại học Ngân hàng Thành phố Hồ Chí Minh) thực hiện.

• Pháp luật về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay - Một số bất cập và kiến nghị hoàn thiện
• Pháp luật về hợp đồng trong kinh doanh bất động sản ở Việt Nam hiện nay
• Pháp luật về mua bán bất động sản hình thành trong tương lai: Thực trạng và kiến nghị

Tóm tắt:

Việt Nam hiện chưa có một quy định rõ ràng và đầy đủ về “Bất động sản du lịch”. Vì vậy, từ góc độ pháp lý, tác giả sẽ phân tích trên cơ sở tổng hợp các quy phạm pháp luật khác nhau về kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam hiện nay, từ đó, đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện pháp luật về lĩnh vực này, góp phần hoàn thiện Luật Kinh doanh bất động sản (KDBĐS) trong thời gian tới.

Từ khóa: kinh doanh bất động sản du lịch, Luật Kinh doanh bất động sản, bất động sản.

1. Đặt vấn đề

Bất động sản du lịch (BĐSDL) vốn là loại hình bất động sản thu hút đầu tư từ nhiều nhà đầu tư trong và ngoài nước, hiện còn nhiều tiềm năng để phát triển tại nước ta. Đặc biệt, sau khi đại dịch Covid-19 đã tạm thời được kiểm soát, bất động sản du lịch đóng một vai trò cực kỳ quan trọng trong quá trình phục hồi và phát triển này.

Tuy nhiên, thực tế thời gian qua cho thấy, hàng loạt các vấn đề pháp lý và những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn còn tồn tại và vẫn chưa được giải quyết sẽ tiếp tục cản trở việc sử dụng và phát triển bất động sản du lịch tại Việt Nam. Đã có rất nhiều buổi hội thảo, tọa đàm được tổ chức để trao đổi và đưa ra cách thức giải quyết cho những vấn đề pháp lý của bất động sản du lịch, nhưng vẫn chưa có nhiều chuyển biến tích cực. Do đó, việc nhanh chóng đưa ra các câu trả lời và giải pháp cho những vấn đề pháp lý, vướng mắc thực sự cần thiết nhằm tạo điều kiện cho loại hình bất động sản này phát triển hơn nữa tại nước ta trong thời gian tới.

 2. Thực trạng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam

2.1. Chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng công trình và chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu công trình đối với bất động sản du lịch

Hiện tại, vấn đề pháp lý nêu trên đã từng bước được giải quyết bởi các cơ quan chức năng. Đầu tiên, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 11/CT-TTg ngày 23/04/2019 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh, trong đó có yêu cầu các bộ, ngành ban hành các văn bản quy phạm pháp luật nhằm giải quyết các vấn đề liên quan đến condotel và resort villa, bước đầu đạt được một số kết quả như sau:

Chế độ sử dụng và thời hạn sử dụng đất: Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành Công văn số 703/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 14/2/2020 hướng dẫn chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải là nhà ở ("Công văn 703"), theo đó xác định đất đai xây dựng condotel, resort villa là loại đất thương mại, dịch vụ, sử dụng có thời hạn. Thời hạn sử dụng sẽ không quá 50 năm hoặc 70 năm, tùy thuộc vào loại hình dự án; và khi hết thời hạn, người sử dụng đất nếu có nhu cầu tiếp tục sử dụng thì được Nhà nước xem xét gia hạn sử dụng đất.

 Cấp Giấy Chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng căn hộ trong dự án condotel và resort villa: theo Mục 2 Công văn 703, việc cấp Giấy Chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng sẽ được tiến hành theo các điều kiện, trình tự, thủ tục được quy định trong: (i) Luật Đất đai năm 2013; (ii) Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; (iii) Nghị định số 01/2017/NĐ-CP; (iv) Thông tư số 24/2014/TT-BTNMT; và (v) Thông tư số 33/2017/TT-BTNMT. Theo đó, Sở Tài nguyên và Môi trường các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương thống nhất cấp cho bất động sản du lịch kết hợp lưu trú chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở.

Các kết quả nêu trên đã góp phần làm hoàn chỉnh khuôn khổ pháp lý cho hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất đối với các loại hình bất động sản du lịch. Tuy nhiên, bản thân Công văn 703 mới chỉ là một văn bản hành chính mang tính hướng dẫn, chứ chưa phải là một văn bản quy phạm pháp luật mang tính bắt buộc thi hành theo quy định của Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật năm 2015. Trên thực tế, nhiều địa phương, ví dụ như tỉnh Khánh Hòa, vẫn còn lúng túng, chưa dám cấp Giấy Chứng nhận cho condotel gây khó khăn cho cả chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng condotel lẫn các nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ trong condotel).[1]

Bên cạnh đó, các quy định pháp luật hiện hành mới chỉ tập trung vào condotel và resort villa, trong khi trên thực tế còn có các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác như shoptel, hometel... Các công trình này đã xuất hiện tại Việt Nam từ rất lâu nhưng chưa được pháp luật nước ta định nghĩa và phân biệt một cách rõ ràng, đặc biệt là Luật Đất đai và Luật Kinh doanh bất động sản. Chính vì vậy, việc xác định chế độ sử dụng đất, mục đích sử dụng công trình và chứng nhận quyền sở hữu đối với các loại công trình này vẫn chưa thực sự rõ ràng.

2.2. Giao dịch căn hộ nằm trong công trình bất động sản du lịch

Chính phủ đã ban hành Nghị định số 02/2022/NĐ-CP ngày 06/1/2022 quy định chi tiết thi hành Luật Kinh doanh bất động sản ("Nghị định 02"), theo đó yêu cầu việc mua bán, thuê mua căn hộ trong dự án condotel và công trình xây dựng khác giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ phải tuân theo các mẫu được ban hành kèm theo Nghị định này. Mẫu hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (Mẫu số 02) bao gồm những điều khoản định nghĩa hoặc quy định chi tiết về (i) Phần sở hữu chung; (ii) Phần sở hữu riêng của mỗi bên; (iii) Kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; (iv) Dịch vụ quản lý vận hành và bảo trì công trình; (v) Đặc điểm của căn hộ du lịch/căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được mua bán/thuê mua; (vi) Quyền và nghĩa vụ của các bên; (vii) Chuyển giao quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng (bán lại căn hộ/ chuyển nhượng hợp đồng thuê mua)… Đối với các hợp đồng mua bán các công trình xây dựng nằm trong các bất động sản du lịch khác sẽ áp dụng Mẫu số 04.

Các chủ đầu tư và bên mua/thuê mua cần lưu ý là các mẫu hợp đồng được ban hành kèm theo Nghị định số 02/2022/NĐ-CP mang tính bắt buộc áp dụng, chính vì vậy có phải nghiên cứu kỹ các điều khoản có trong hợp đồng mẫu trước khi soạn thảo hợp đồng. Tuy nhiên, trên tinh thần tự do thỏa thuận và tự do kinh doanh, các bên trong hợp đồng có thể đưa thêm các thỏa thuận miễn là không trái với các điều khoản mẫu sẵn có và quy định pháp luật, ví dụ như tại Điều 18 Mẫu số 02 về giải quyết tranh chấp, các bên có thể lựa chọn trọng tại làm cơ quan giải quyết tranh chấp thay vì tòa án.

Vấn đề tiếp theo mà các chủ đầu tư và bên mua/thuê mua cần lưu ý đó chính là hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ tuân thủ theo mẫu được ban hành kèm theo Nghị định 02 thì không đồng nghĩa với việc chủ đầu tư của tất cả các dự án condotel có mục tiêu đầu tư và kinh doanh loại hình này đều được phép mua bán, cho thuê căn hộ. Cụ thể, theo định nghĩa tại Điều 1 Mẫu số 02, căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú được bán/cho thuê mua phải thuộc dự án/tòa nhà có mục tiêu bán/cho thuê mua được duyệt trong hồ sơ dự án, hồ sơ thiết kế của dự án theo pháp luật về quy hoạch, đầu tư, kinh doanh bất động sản, xây dựng, du lịch.

Cuối cùng, dường như pháp luật vẫn chỉ tập trung vào loại hình condotel mà chưa chú ý tới các loại hình công trình du lịch kết hợp lưu trú khác khi gộp chung hợp đồng giao dịch các căn hộ thuộc những công trình này vào chung một mẫu, mặc dù giữa chúng đều có những đặc điểm riêng biệt trên thực tế.

2.3. Cam kết lợi nhuận từ chủ đầu tư đối với người mua căn hộ

Cuối cùng, một vấn đề dường như Nghị định số 02 và các văn bản quy phạm pháp luật khác vẫn còn bỏ ngỏ đó là lợi nhuận mà chủ đầu tư các dự án condotel và resort villa cam kết đối với người mua căn hộ. Cụ thể trên thực tế, sau khi mua căn hộ, người mua (nhà đầu tư thứ cấp) thường giao cho chủ đầu tư sử dụng căn hộ để khai thác, cho thuê lưu trú du lịch và người mua được hưởng lợi nhuận theo mức lợi nhuận cố định (cam kết lợi nhuận) hoặc theo tình hình thực tế kinh doanh (không cam kết lợi nhuận). Các tranh chấp về việc chủ đầu tư không thực hiện được cam kết về lợi nhuận đã từng xảy ra phổ biến với các dự án condotel do các nguyên nhân như mức cam kết lợi nhuận không phù hợp với thực tế, năng lực của chủ đầu tư không đủ để thực hiện cam kết…

Nhằm tránh hạn chế tranh chấp và rủi ro cho chủ đầu tư lẫn người mua căn hộ condotel và resort villa cần phải có quy định về mức trần đối với lợi nhuận cam kết và chủ đầu tư có nghĩa vụ thực hiện đúng cam kết về chi trả lợi nhuận. Mức trần lợi nhuận cam kết bằng mức lãi suất ngân hàng cho doanh nghiệp vay đầu tư và các bên có quyền thỏa thuận (không bắt buộc) về biện pháp bảo lãnh đối với nghĩa vụ chi trả lợi nhuận của chủ đầu tư (như ký quỹ)... Đồng thời, việc bàn giao căn hộ và cam kết lợi nhuận cố định giữa người mua căn hộ và chủ đầu tư cần phải được lập thành một hợp đồng riêng hoặc phụ lục của hợp đồng mua bán/thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú theo Mẫu số 02.

2.4. Chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai

Tương tự như Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014, Nghị định 02 vẫn không có quy định về chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình (không phải là nhà ở) hình thành trong tương lai (bằng việc chỉ có mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán/thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai hoặc hợp đồng thuê mua nhà, công trình xây dựng có sẵn). Điều này đã gây khó khăn cho chủ đầu tư và nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ) khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình bất động sản du lịch hình thành trong tương lai và còn gây khó khăn cho cơ quan quản lý nhà nước do không có quy định pháp luật trong khi các giao dịch này đã phát sinh rất nhiều trên thực tế.

Do vậy, Chính phủ và các cơ quan liên quan nên xem xét bổ sung quy định và hướng dẫn chi tiết về việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai, nhằm tạo thuận lợi cho chủ đầu tư và người mua căn hộ khi có nhu cầu chuyển nhượng hợp đồng, đồng thời sẽ tăng thêm nguồn thu ngân sách nhà nước từ nguồn thu thuế chuyển nhượng hợp đồng mua bán công trình hình thành trong tương lai.

2.5. Vấn đề cấp Giấy chứng nhận cho dự án condotel được xây trên “đất ở không hình thành đơn vị ở”

Trong thời gian qua, nhằm thu hút đầu tư vào các dự án bất động sản du lịch, một số tỉnh như Kiên Giang, Bình Định, Khánh Hòa đã sử dụng thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” trên Giấy chứng nhận để chỉ các khu đất xây dựng condotel và các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác. Đây là một thuật ngữ không được quy định trong Luật Đất đai 2013, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 hay bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào khác. Theo quy định hiện hành, “Đất ở không hình thành đơn vị ở” được hiểu là quyền sử dụng đất có thời hạn sử dụng lâu dài theo Luật Đất đai năm 2013, tuy nhiên không hình thành đơn vị ở, không có các hệ thống công trình kèm theo như giáo dục, y tế, văn hóa thể thao, thương mại và không buộc phải đáp ứng quy mô dân số[2]

Lý do cụ thể cho việc hình thành thuật ngữ “đất ở không hình thành đơn vị ở” là do đất ở là loại đất có thời hạn sử dụng là ổn định lâu dài, trong khi đất thương mại dịch vụ chỉ có thời hạn sử dụng không quá 50 năm, trong một số trường hợp đặt biệt không quá 70 năm. Trong khi đó, những nhà đầu tư thứ cấp (người mua căn hộ trong dự án BDS nghỉ dưỡng) đều mong muốn được sở hữu biệt thự nghỉ dưỡng/căn hộ được cấp Giấy chứng nhận với thời gian sử dụng lây dài. Do đó, các địa phương cam kết các căn hộ trong dự án BĐS nghỉ dưỡng sẽ được cấp Giấy chứng nhận cho công trình trên đất ở (đất ở tại nông thôn hoặc đô thị), có thời gian sử dụng ổn định và lâu dài. Bên cạnh đó, việc dùng thuật ngữ "không hình thành đơn vị ở” nhằm hạn chế một số quyền như: không được đăng ký hộ khẩu, không hình thành nên các khu dân cư, thôn xóm… của người mua căn hộ.

Mặc dù vậy, nhiều tỉnh thành, như tỉnh Khánh Hòa, đã hủy bỏ chủ trương cho phép chuyển mục đích sử dụng đất từ đất thương mại dịch vụ sang “đất ở không hình thành đơn vị ở”, dẫn tới các tranh chấp giữa chủ đầu tư dự án condotel và khách hàng mua căn hộ. Hiện nay, khuôn khổ pháp lý cho condotel và các công trình du lịch kết hợp lưu trú khác đã dần được hoàn thiện với việc ban hành Công văn số 703 và Nghị định số 02/2022/NĐ-CP, tuy nhiên chính sách về “đất ở không hình thành đơn vị ở” tại các dự án bất động sản nghỉ dưỡng đã hình thành vẫn còn bị bỏ ngỏ.[3]

3. Những vấn đề đặt ra đối với kinh doanh bất động sản du lịch tại Việt Nam

Từ thực tế hiện nay, những vấn đề đặt ra đối với hoạt động kinh doanh bất động sản du lịch ở Việt Nam có thể nói đến là rất nhiều và cấp bách. Trong đó, những cơ sở quan trọng để xây dựng niềm tin và trách nhiệm các bên liên quan đến thị trường bất động sản du lịch, gồm có:

- Luật về kinh doanh bất động sản ở nước ta đang trong giai đoạn hoàn thiện để thông qua cần nghiên cứu bổ sung và điều chỉnh để đảm bảo tính cập nhật nhất và bao quát nhất đối với loại hình bất động sản du lịch.

- Nội dung quy định về kinh doanh bất động sản du lịch cần phải tính đến các loại hình cụ thể, các cơ quan quản lý và các nguồn luật điều chỉnh cần có tính thống nhất, bổ trợ.

- Những vấn đề cốt lõi về kinh doanh và đầu tư bất động sản du lịch tại Việt Nam gắn chặt với cơ chế pháp lý chung đối với đất đai, sở hữu tài sản trên đất và các vấn đề mua bán, chuyển nhượng, sở hữu chung bất động sản cần được nghiên cứu một cách đồng bộ trước khi xây dựng luật thống nhất.

- Việc mua bán bất động sản du lịch nên chăng cần có những chế tài mới, mang tính đột phá để phát triển phân khúc bất động sản đặc thù này. Nếu như hiện nay, coi bất động sản du lịch không phải là bất động sản nhà ở, người mua riêng lẻ các căn hộ khách sạn chẳng hạn, sẽ gặp rào cản lớn để được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng riêng biệt. Nếu không được cấp quyền sử dụng riêng biệt cho căn hộ khách sạn, người mua sẽ không dễ dàng chuyển nhượng, bán tài sản này cho người khác. Chính vì vậy, việc mua bất động sản này gặp nhiều khó khăn và thị trường cho phân khúc này khó phát triển bền vững[4].

4. Những kiến nghị hoàn thiện pháp luật nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản du lịch phát triển trong thời gian tới

Một thị trường BĐS du lịch phát triển đúng định hướng, có hiệu quả, chính quy, lành mạnh và công khai hóa nếu được triển khai trên nền tảng của khung pháp lý phù hợp, an toàn và linh hoạt. Một cơ chế tổ chức thực thi có hiệu quả, hướng tới bảo vệ quyền lợi cho các chủ thể tham gia thị trường, giải quyết có hiệu quả những tồn đọng và tạo môi trường đầu tư lành mạnh, an toàn và hiệu quả, tôn trọng tối đa các quy luật của thị trường. Mặt khác, một thị trường BĐS du lịch phát triển hiệu quả nếu nhận được sự quan tâm đúng đắn, nhìn nhận đúng vai trò và tầm quan trọng đối với nền kinh tế. Với ý nghĩa đó, tôi mạnh dạn gợi mở một số giải pháp mang tính tổng quát sau đây[5]:

      Thứ nhất, hoàn thiện khung pháp luật một cách đồng bộ, thống nhất và phù hợp điều chỉnh đối với thị trường BĐS du lịch.

Ngày 15/5/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 19-2018/NQ-CP về tiếp tục thực hiện những nhiệm vụ, giải pháp chủ yếu cải thiện môi trường kinh doanh, nâng cao năng lực cạnh tranh quốc gia năm 2018 và những năm tiếp theo, trong đó đặc biệt nhấn mạnh chuyên đề cải cách thủ tục hành chính, kiến tạo môi trường kinh doanh. Cùng với đó, Chính phủ đã chỉ đạo Bộ Tư pháp thực hiện “Dự án Quản trị Nhà nước nhằm tăng trưởng toàn diện (GIG) về hoàn thiện pháp luật đăng kí tài sản: động sản và bất động sản”.

Như vậy, có thể thấy chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước trong thời gian gần đây là ngày càng hoàn thiện hệ thống pháp luật, tạo hành lang pháp lí minh bạch, thông thoáng cho các hoạt động của thị trường bất động sản nói chung, trong đó có thị trường BĐS du lịch. Quan điểm này của Đảng và Nhà nước là đường lối chỉ đạo để xây dựng những chính sách pháp luật cụ thể về thị trường BĐS du lịch ở Việt Nam.

Tại phiên họp thứ 23 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa XIV vào tháng 4 năm 2018, Chính phủ đã trình Quốc hội cho ý kiến về Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Quy hoạch đô thị, Luật Đất đai. Đây là những Luật có liên quan trực tiếp đến hoạt động kinh doanh BĐS du lịch. Theo đó, hàng loạt các chính sách cần phải được nghiên cứu và sửa đổi phù hợp trong thời gian tới đó là: Chính sách về quy hoạch; Chính sách pháp luật về đầu tư xây dựng bất động sản du lịch; Chính sách kinh doanh bất động sản du lịch; Chính sách tài chính đối với BĐS du lịch; Chính sách quản lý bất động sản du lịch; Chính sách sở hữu bất động sản du lịch. Theo đó, chính sách này cần phải thống nhất, đồng bộ, toàn diện, phù hợp và có khả năng thích ứng cao với nhu cầu và thị hiếu của thị trường, của các tác động khách quan của tình hình kinh tế, xã hội trong nước và quốc tế.

      Thứ hai, chú trọng tới việc khơi dậy tiềm năng và thế mạnh của BĐS ở mỗi vùng, miền, khu vực, nhằm tạo ra sự đa dạng của các sản phẩm BĐS du lịch.

Chú trọng tới việc khơi dậy khả năng và thế mạnh của mỗi vùng, miền, địa bàn, khu vực trên cơ sở chú trọng tới tiềm năng sẵn có của thiên nhiên ban tặng, gắn kết với các giá trị văn hóa, xã hội, lịch sử của mỗi vùng miền. Cùng với đó, xu thế chung của pháp luật ở các quốc gia hiện đại là định hướng thị trường BĐS trên nền của sự ổn định chính trị, sự toàn vẹn của chủ quyền quốc gia và lãnh thổ, đặc biệt quan tâm, chú trọng tới bảo vệ môi trường và phát triển bền vững, tôn trọng các quy luật của nền kinh tế thị trường. Cụ thể:

Thứ ba, giải quyết dứt điểm những tồn đọng nhằm thanh lọc thị trường.

Sự bùng nổ và phát triển nhanh chóng của hàng loạt các BĐS du lịch trong thời gian qua cũng để lại những hệ lụy trái chiều cho thị trường BĐS du lịch, pháp luật điều chỉnh đối với thị trường cũng bộc lộ nhiều khoảng trống. Theo đó, nhiều vấn đề nổi cộm, có ảnh hưởng xấu tới môi trường đầu tư song chưa được giải quyết dứt điểm, đang bị bỏ ngỏ dây dưa kéo dài làm mất niềm tin của khách hàng, sự an toàn của các chủ thể tham gia thị trường không được đảm bảo. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có sự chỉ đạo kịp thời giải quyết những vấn đề nổi cộm như: Cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đối với các sản phẩm BĐS du lịch, đặc biệt là các Resort villa và Condotel; Các dự án giao đất ở không hình thành đơn vị ở; Cải cách thủ tục hành chính trong việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án đầu tư và vận hành dự án vốn đang là điểm nghẽn đối với các doanh nghiệp trong thời gian qua.

Thứ tư, thực hiện đồng bộ các giải pháp khác nhằm phát triển thị trường du lịch trở thành ngành du lịch mũi nhọn.

      Để phát triển thị trường BĐS du lịch có hiệu quả, nhằm hiện thực hóa về chiến lược du lịch Việt Nam theo Nghị quyết của Đảng đã đặt ra cần các giải pháp tổng thể, động bộ và toàn diện. Theo đó, bên cạnh các giải pháp gợi mở nêu trên, còn có các giải pháp khác như:

Một là, đánh giá và định vị lại chính sách thị trường du lịch nội địa trong 5 năm tới và chiến lược phát triển Du lịch Việt Nam đến năm 2030, trong đó làm rõ vai trò và tầm quan trọng của thị trường khách du lịch trong nước đối với sự phát triển của du lịch.

Hai là, có chính sách miễn visa cho khách du lịch. Điều này sẽ giúp du khách tiết kiệm được thời gian, chi phí xin visa, qua đó nâng cao sức thu hút của du lịch Việt Nam.

Ba là, có chính sách phát triển nguồn nhân lực du lịch. Cần có các chính sách tổng thể nhằm phát triển nguồn nhân lực du lịch như ưu tiên hỗ trợ hoạt động đào tạo nghề du lịch, xây dựng tiêu chí cho các chức danh ngành nghề du lịch…

Bốn là, hoàn thiện chính sách phát triển hạ tầng du lịch, trong đó chú trọng dành nguồn lực công tư thích hợp cho đầu tư phát triển hạ tầng giao thông, nhất là tại các địa bàn trọng điểm về du lịch; nâng cao khả năng kết nối giao thông nhiều hình thức tới các khu, điểm du lịch; đầu tư khu lưu trú, dịch vụ du lịch.

Năm là, có chính sách ưu đãi phù hợp để phát triển BĐS du lịch. Cần tập trung vào các ưu đãi về lĩnh vực đầu tư, về tiền thuê đất, về thuế, ưu đãi về tín dụng, khuyến khích đầu tư những tổ hợp BĐS du lịch đa công năng quy mô lớn. Nghiên cứu áp dụng các chính sách ưu đãi tương tự như đối với 2 ngành kinh tế mũi nhọn khác là nông nghiệp và công nghệ thông tin, trong đó tập trung vào chính sách về tài trợ vốn, cho vay với lãi suất ưu đãi, hỗ trợ lãi suất vay và bảo lãnh để vay vốn…

5. Kết luận

Hình thành muộn hơn so với các thị trường về nhà ở, công nghiệp và dịch vụ, song thị trường bất động sản du lịch lại có bước phát triển nhanh, mạnh và có nhiều dư địa để phát triển lớn mạnh hơn nữa trong tương lai. Vì vậy, đòi hỏi sự điều chỉnh của hệ thống pháp luật đối với thị trường này bên cạnh tính đồng bộ, tính phù hợp còn đòi hỏi phải mang tính hiện đại và thích ứng cao với sự phát triển năng động đó của thị trường. Theo đó, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản du lịch được xây dựng và hoàn thiện trên cơ sở của nền tảng lý luận chung về thị trường bất động sản, pháp luật điều chỉnh thị trường bất động sản mang tính liên ngành đang có hiệu lực; đồng thời chú trọng tới tính đặc thù của thị trường bất động sản du lịch; cùng với những yêu cầu khách quan thực tiễn đặt ra.

 

TÀI LIỆU TRÍCH DẪN:

[1] Bảo Ngọc (2020). Đất ở không hình thành đơn vị ở 'làm khó' nhà đầu tư. Truy cập tại: https://tuoitre.vn/dat-o-khong-hinh-thanh-don-vi-o-lam-kho-nha-dau-tu-20220419093401381.htm.

[2] Lê Văn Hồi (2023). Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bất động sản đã xây dựng trên “đất ở không hình thành đơn vị ở” cần sớm triển khai. Bài tham luận tại tọa đàm “Điểm nghẽn pháp lý và giải pháp khơi thông nguồn lực bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng Việt Nam”.

[3] Lê Thị Tuyết Dung và Khưu Hồng Linh (2022). Những vấn đề pháp lý về kinh doanh bất động sản du lịch và những vướng mắc phát sinh trong thực tiễn. Truy cập tại https://phaply.net.vn/nhung-van-de-phap-ly-ve-kinh-doanh-bat-dong-san-du-lich-va-nhung-vuong-mac-phat-sinh-trong-thuc-tien-a255272.html

[4] Nguyễn Hoàng Sơn (2023). Kinh doanh bất động sản du lịch: Kinh nghiệm các nước và hàm ý đối với Việt Nam từ khía cạnh pháp lý. Kỷ yếu hội thảo: “Thực trạng và những vấn đề pháp lý đặt ra”. Đề tài khoa học cấp bộ: “Kinh doanh bất động sản du lịch - Những vấn đề pháp lý đặt ra”, Viện Nghiên cứu lập pháp tổ chức ngày 22/9/2023

[5] Nguyễn Thị Nga (2022). Bất động sản du lịch và vai trò của thị trường bất động sản du lịch đối với sự phát triển của nền kinh tế và chiến lược phát triển ngành du lịch ở Việt Nam. Truy cập tại: https://phaply.net.vn/bat-dong-san-du-lich-va-vai-tro-cua-thi-truong-bat-dong-san-du-lich-doi-voi-su-phat-trien-cua-nen-kinh-te-va-chien-luoc-phat-trien-nganh-du-lich-o-viet-nam-a255254.html.

 

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Cooper C., Fletcher J., Gilbert D., Fyall A., Wanhill, S. (2005). Tourism: Principles and Practice. Pearson Education: London, UK.
2. Khan Van Ma, Phuong V Nguyen, Zafar U Ahmed (2023). The role of government policy, social infrastructure and Fengshui in intending to buy tourism real estate. Plos One. https://doi.org/10.1371/journal.pone.0281436.
3. Hobson, W. (2002). A Research Report on Private Residence Clubs: A New Concept for Second Home Ownership. International Journal of Hospitality Management, 21, 285-300.
4. Higgins, S. (2013). Developers Look Hard at Latin America. Hotel Management, New York City.
5. Moaaz Kabil, M.A, F.A, H.M.H & other (2022). Evolutionary Relationship between Tourism and Real Estate: Evidence and Research Trends. MDPI, https://doi.org/10.3390/su141610177.
6. National Tourism Leisure Program (2013). National Tourism Administration of the People’s Republic of China.
7. Noreen Jazul (2023). Developers face new requirements as Singapore safeguards property market from AML/TF activities. Singapore Business Review, https://sbr.com.sg/commercial-property/exclusive/developers-face-new-requirements-singapore-safeguards-property-market-amltf-activities.
8. Sampson S. E. (2008). Optimization of Vacation Timeshare Scheduling. Operations Research, 56, 1079-1088.
9. Sun Y., Fu Y. (2018). Research on the Integration of Tourism Industry and Real Estate Industry in China. Modern Economy, 9, 1654-1664.
10. Supreme Court of The United States (1946). Securities and Exchange Commission v. W. J. Howey Co., 328 U.S. 293, USA.
11. Sec. 2 (a) (1) Securities Act (1933).

                    

Current regulations on tourism real estate in Vietnam -

Some shortcomings and recommendations for improvement

Master. Pham Xuan Vuong

Ho Chi Minh City University of Banking

Abstract:

Vietnam currently does not have clear and complete regulations on tourism real estate. Therefore, from a legal perspective, this paper analyzes current legal regulations on tourism real estate and proposes some recommendations to strengthen these regulations. This paper is expected to promote the growth of tourism real estate business in Vietnam and improve the Law on Real estate business in the coming time.

Keywords: tourism real estate business, the Law on Real estate business, real estate.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 23 tháng 10 năm 2023]

• phản hồi

• cùng chuyên mục