Bắt buộc dùng sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ là rào cản “khó” cho thị trường bất động sản
Nhằm thể chế hoá Nghị quyết số 18 -NQ/TW của Hội nghị Trung ương 5, khoá VIII về tiếp tục đổi mới và hoàn thiện thị trường bất động sản (BĐS), Thủ tướng đã giao cho một số bộ ngành liên quan nghiên cứu thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Tuy nhiên, mặc dù chỉ mới là yêu cầu dự thảo nhưng đã nhận được sự quan tâm rất lớn của xã hội.
0
- Phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững tại Việt Nam
- Một số vấn đề nhằm hoàn thiện quy định pháp luật cho thị trường bất động sản du lịch
- Giải pháp đưa thị trường bất động sản phát triển ổn định
Thị trường BĐS phát triển theo nhu cầu
Nền kinh tế ngày càng phát triển, xã hội phát triển cũng đồng nghĩa với việc thị trường BDS cũng chịu tác động mạnh mẽ. Tại Việt Nam, trong hơn một thập kỷ khi nền kinh tế bắt đầu phát triển theo cơ chế thị trường, đã mở ra nhiều cơ hội kinh doanh cho người dân, cho các doanh nghiệp và cả các chủ đầu tư.
Cũng theo guồng phát triển đó, năm 2007, lĩnh vực BĐS cũng được hình thành và phát triển mạnh mẽ thành một ngành riêng biệt, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia.
Nền kinh tế ngày càng phát triển, xã hội phát triển cũng đồng nghĩa với việc thị trường BDS cũng chịu tác động mạnh mẽ. Tại Việt Nam, trong hơn một thập kỷ khi nền kinh tế bắt đầu phát triển theo cơ chế thị trường, đã mở ra nhiều cơ hội kinh doanh cho người dân, cho các doanh nghiệp và cả các chủ đầu tư.
Cũng theo guồng phát triển đó, năm 2007, lĩnh vực BĐS cũng được hình thành và phát triển mạnh mẽ thành một ngành riêng biệt, đóng vai trò quan trọng trong nền kinh tế quốc gia.
Thị trường BĐS đã phát triển theo nhu cầu của xã hội và trở thành một ngành quan trọng trong nền kinh tế quốc gia (Ảnh:Bảo Lan)
Trong báo cáo về “tiềm năng, định hướng và vai trò của thị trường BĐS” của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho thấy, ngành BĐS là một lĩnh vực phức tạp, sự phát triển của thị trường BĐS có liên quan trực tiếp hoặc gián tiếp đến gần 40 ngành nghề và lĩnh vực khác nhau, như: tài chính, xây dựng, sản xuất VLXD, nội thất, lao động….”. Đồng thời, hàng năm ngành đóng góp trực tiếp đến 15% vào tỷ trọng GDP của quốc gia.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia thì hiện nay lĩnh vực BĐS của Việt Nam chưa có đầy đủ hệ thống pháp lý, hoạt động mua bán cũng chưa được kiểm soát và vẫn tồn động nhiều bất cập… đã gây ra những khó khăn cho người dân khi làm thủ tục, những rủi ro cho chủ đầu tư khi xin cấp phép. Thậm chí, là thất thu nguồn ngân sách lớn của Nhà nước.
Vì vậy, khi ban hành các Nghị định, Thông tư liên quan đến BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS … đã liên tục được sửa đổi, bổ sung để nhằm hoàn thiện hệ thống pháp lý cho lĩnh vực BĐS phát triển theo hướng bền vững và phù hợp với tình hình thực tế.
Điển hình, một trong những quy định chưa phù hợp với tính chất và điều kiện thực tế, đó là quy định giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật kinh doanh bất động sản 2006 cũng đã được bỏ khi sửa Luật vào năm 2014 và cho đến nay.
Một chuyên gia kinh tế đã chia sẻ rằng, chúng ta không thể phủ nhận những lợi ích của sàn giao dịch BĐS đem lại, như là cầu nối giữa người mua - người bán; Minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá BĐS như nhau, góp phần lành mạnh hoá thị trường; Tránh rủi ro, thiệt hại cho các bên; Hoàn thiện cơ cấu của thị trường, giúp thị trường phát triển; Tránh thất thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, giúp nhà nước điều hành và quản lý thị trường BĐS hiệu quả hơn.
Cần phân loại thay vì bắt buộc
Mặc dù mang lại khá nhiều lợi ích nhưng thực tế, quy định giao dịch phải thông qua sàn còn tồn đọng quá nhiều khiếm khuyết, như tăng thêm thủ tục, chi phí bị đội lên khi phải qua trung gian do không được tiếp cận trực tiếp với sản phẩm từ nhà cung cấp. Bên cạnh đó, các công cụ chế tài quản lý việc cấp phép hay thanh kiểm tra hoạt động, cũng như chất lượng sàn vẫn còn lỏng lẻo… Điều này cho thấy, quy định đã tạo ra sân chơi “độc quyền” cho sàn tận dụng cơ hội để lách luật, cấu kết với chủ đầu tư và kinh doanh, kiếm lời phi pháp”. Một chuyên gia kinh tế chia sẻ.
Tuy nhiên, theo nhiều chuyên gia thì hiện nay lĩnh vực BĐS của Việt Nam chưa có đầy đủ hệ thống pháp lý, hoạt động mua bán cũng chưa được kiểm soát và vẫn tồn động nhiều bất cập… đã gây ra những khó khăn cho người dân khi làm thủ tục, những rủi ro cho chủ đầu tư khi xin cấp phép. Thậm chí, là thất thu nguồn ngân sách lớn của Nhà nước.
Vì vậy, khi ban hành các Nghị định, Thông tư liên quan đến BĐS như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS … đã liên tục được sửa đổi, bổ sung để nhằm hoàn thiện hệ thống pháp lý cho lĩnh vực BĐS phát triển theo hướng bền vững và phù hợp với tình hình thực tế.
Điển hình, một trong những quy định chưa phù hợp với tính chất và điều kiện thực tế, đó là quy định giao dịch nhà đất phải thông qua sàn từng được nêu tại Luật kinh doanh bất động sản 2006 cũng đã được bỏ khi sửa Luật vào năm 2014 và cho đến nay.
Một chuyên gia kinh tế đã chia sẻ rằng, chúng ta không thể phủ nhận những lợi ích của sàn giao dịch BĐS đem lại, như là cầu nối giữa người mua - người bán; Minh bạch thông tin, tạo cơ hội tiếp cận hàng hoá BĐS như nhau, góp phần lành mạnh hoá thị trường; Tránh rủi ro, thiệt hại cho các bên; Hoàn thiện cơ cấu của thị trường, giúp thị trường phát triển; Tránh thất thu ngân sách nhà nước. Đồng thời, giúp nhà nước điều hành và quản lý thị trường BĐS hiệu quả hơn.
Cần phân loại thay vì bắt buộc
Mặc dù mang lại khá nhiều lợi ích nhưng thực tế, quy định giao dịch phải thông qua sàn còn tồn đọng quá nhiều khiếm khuyết, như tăng thêm thủ tục, chi phí bị đội lên khi phải qua trung gian do không được tiếp cận trực tiếp với sản phẩm từ nhà cung cấp. Bên cạnh đó, các công cụ chế tài quản lý việc cấp phép hay thanh kiểm tra hoạt động, cũng như chất lượng sàn vẫn còn lỏng lẻo… Điều này cho thấy, quy định đã tạo ra sân chơi “độc quyền” cho sàn tận dụng cơ hội để lách luật, cấu kết với chủ đầu tư và kinh doanh, kiếm lời phi pháp”. Một chuyên gia kinh tế chia sẻ.
Nếu Bắt buộc dùng sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ là rào cản “khó” cho thị trường BĐS (Ảnh:Bảo Lan)
Vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất của Chính Phủ, theo Ths.Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý bất động sản, đó là một chủ trương đúng đắn, nhằm hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất, góp phần xây dựng một thị trường BĐS phát triển mình bạch và bền vững. Tuy nhiên, ông cho rằng, “nếu chọn phương án sàn giao dịch sử dụng đất là một chọn lựa, để các chủ thể áp dụng sẽ tốt hơn thay vì bắt buộc”.
Bởi xét về bản chất, hoạt động mua - bán là hoạt động dân sự, mỗi chủ thể đều có quyền tự do của mình. Nên việc bắt buộc các chủ thể giao dịch qua sàn sẽ tạo ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn nhưng lại cản trở quyền tự do kinh doanh, quyền tự do thỏa thuận của người dân. Đồng thời, sẽ tiềm ẩn những nguy cơ lợi dụng quy định để cấu kết với các bên tham gia để trục lợi, trốn thuế. Chưa kể xét về năng lực của các sàn giao dịch ấy có đủ khả năng hay không nữa? ”. Ths. Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thoả - Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cũng cho rằng, quyền tự do mua bán là quyền được pháp luật quy định. Vì vậy, hãy khuyến khích họ (chủ thể -pv) tham gia sẽ tốt hơn, thay vì bắt buộc sẽ tạo ra tính độc quyền. Mà độc quyền thì ắt sẽ có những hệ lụy.
Theo ông Thoả, đối với những dự án lớn hoặc dự án có vốn nhà nước thì cần phải qua sàn. Còn với những dự án nhỏ lẻ mang tính cá nhân thì hãy để cho họ được quyền chọn lựa “trạng thái giao dịch”. Như vậy, sự mong mỏi mang lại lợi ích từ những quy định được ban hành sẽ hiện thực và hiệu quả hơn.
Rõ ràng, mỗi văn bản được ban hành đều có tác động rất lớn đến toàn thị trường BĐS, cũng như các nhà đầu tư. Vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng là một chính sách lớn của Nhà nước.
“Nhưng khi nghiên cứu cơ chế, chính sách thì chúng ta cần lưu ý đến những vấn đề dễ xảy ra tiêu cực mà những quy định trước đã gặp phải. Chẳng hạn như sàn nào đủ tiêu chuẩn để được cấp phép và hoạt động theo hình thức nào? Phân loại đối tượng nào cần phải qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Cơ quan quản lý cần phải kiểm soát chặt chẽ, thường xuyên các hoạt động của sàn để tránh các tình trạng “lạm quyền”, hay cấu kết để kiếm lợi”. … Chỉ có làm được tốt công tác quản lý, mới thực sự đưa chính sách có ý nghĩa tích cực, hiệu quả vào cuộc sống, cũng như góp phần để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững”. ông Nguyễn Tiến Thỏa kết luận.
Bởi xét về bản chất, hoạt động mua - bán là hoạt động dân sự, mỗi chủ thể đều có quyền tự do của mình. Nên việc bắt buộc các chủ thể giao dịch qua sàn sẽ tạo ra đặc quyền, đặc lợi cho các sàn nhưng lại cản trở quyền tự do kinh doanh, quyền tự do thỏa thuận của người dân. Đồng thời, sẽ tiềm ẩn những nguy cơ lợi dụng quy định để cấu kết với các bên tham gia để trục lợi, trốn thuế. Chưa kể xét về năng lực của các sàn giao dịch ấy có đủ khả năng hay không nữa? ”. Ths. Nguyễn Văn Đỉnh phân tích.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Tiến Thoả - Chủ tịch Hội thẩm định giá Việt Nam cũng cho rằng, quyền tự do mua bán là quyền được pháp luật quy định. Vì vậy, hãy khuyến khích họ (chủ thể -pv) tham gia sẽ tốt hơn, thay vì bắt buộc sẽ tạo ra tính độc quyền. Mà độc quyền thì ắt sẽ có những hệ lụy.
Theo ông Thoả, đối với những dự án lớn hoặc dự án có vốn nhà nước thì cần phải qua sàn. Còn với những dự án nhỏ lẻ mang tính cá nhân thì hãy để cho họ được quyền chọn lựa “trạng thái giao dịch”. Như vậy, sự mong mỏi mang lại lợi ích từ những quy định được ban hành sẽ hiện thực và hiệu quả hơn.
Rõ ràng, mỗi văn bản được ban hành đều có tác động rất lớn đến toàn thị trường BĐS, cũng như các nhà đầu tư. Vì vậy, việc thành lập sàn giao dịch quyền sử dụng đất cũng là một chính sách lớn của Nhà nước.
“Nhưng khi nghiên cứu cơ chế, chính sách thì chúng ta cần lưu ý đến những vấn đề dễ xảy ra tiêu cực mà những quy định trước đã gặp phải. Chẳng hạn như sàn nào đủ tiêu chuẩn để được cấp phép và hoạt động theo hình thức nào? Phân loại đối tượng nào cần phải qua sàn giao dịch quyền sử dụng đất. Cơ quan quản lý cần phải kiểm soát chặt chẽ, thường xuyên các hoạt động của sàn để tránh các tình trạng “lạm quyền”, hay cấu kết để kiếm lợi”. … Chỉ có làm được tốt công tác quản lý, mới thực sự đưa chính sách có ý nghĩa tích cực, hiệu quả vào cuộc sống, cũng như góp phần để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và bền vững”. ông Nguyễn Tiến Thỏa kết luận.
0
- Mối liên kết giữa ngân hàng - bất động sản và rủi ro từ sở hữu chéo
- Sửa đổi các nghị định về chứng khoán, trái phiếu, bất động sản
- Doanh nghiệp bất động sản nói gì khi bị “siết tín dụng”
Còn lại: 1000 ký tự
Nhu cầu sở hữu bất động sản của việt kiều ngày càng cao
(CHG) - Việc mở rộng quyền sử dụng đất cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài trong Luật Đất đai mới được thông qua, là một tin đáng mừng cho cộng đồng Việt Kiều có mong muốn sở hữu BĐS tại Việt Nam. Điều này càng có ý nghĩa hơn khi dòng kiều hối trong năm 2023 đạt mức hơn 16 tỷ USD, tăng mạnh 32% so với năm 2022.
Xem chi tiết
Xu hướng đầu tư BĐS của nhà đầu tư ngoại tại việt nam năm 2024
(CHG) - Dưới góc nhìn của chuyên gia, Việt Nam đang có nhiều lợi thế từ các yếu tố vĩ mô, cùng với thị trường bất động sản (BĐS) ở hầu hết các phân khúc đều giàu tiềm năng, đang đưa Việt Nam trở thành điểm đến đầu tư đầy hứa hẹn nhất khu vực đối với các nhà đầu tư nước ngoài (FDI).
Xem chi tiết
Liên danh Vinhomes (VHM) đăng ký làm dự án 90.000 tỷ đồng tại Long An
(CHG) Long An vừa công bố liên doanh Vinhomes là đơn vị duy nhất đăng ký thực hiện dự án Khu đô thị mới Phước Vĩnh Tây xã Phước Vĩnh Tây, huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An.
Xem chi tiết
Long An: Siêu dự án hàng tỷ USD đang tìm chủ đầu tư
(CHG) Sở Kế hoạch và Đầu tư tỉnh Long An vừa có thông báo tìm nhà đầu tư để triển khai thực hiện dự án Khu đô thị mới Tân Mỹ, tại xã Tân Mỹ, huyện Đức Hòa, với tổng mức đầu tư gần 74.500 tỷ đồng
Xem chi tiết
TP.HCM: Tập đoàn CEO đề xuất xây khu đô thị 215 ha tại Hóc Môn
(CHG) Công ty Cổ phần Tập đoàn C.E.O (mã cổ phiếu CEO - sàn HNX) vừa có văn bản đề xuất gửi UBND Tp.HCM về việc chấp thuận cho phép báo cáo ý tưởng quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 khu đô thị tích hợp CEOHOMES Sài Gòn quy mô 215 ha, tại Hóc Môn.
Xem chi tiết
Mới nhất
Xem nhiều nhất
2
2
2
3