Ứng dụng protech trong phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam

Ứng dụng protech trong phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam do ThS. Nguyễn Thị Bích Thuận (Khoa Kinh tế - Luật, Trường Đại học Đồng Tháp) thực hiện

• Quy định mới: Cá nhân chỉ được giao dịch bất động sản tối đa 10 lần/năm
• Tác động của trí tuệ nhân tạo tới ngành Quản lý bất động sản
• Hết quý II, ghi nhận Việt Nam bùng nổ nhiều thương vụ M&A bất động sản

TÓM TẮT:

Bài viết này chia sẻ vai trò của Protech cho sự phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, đồng thời mô tả thực trạng ứng dụng Protech ở Việt Nam và đề cặp một số hạn chế trong việc ứng dụng Protech tại Việt Nam như hạn chế về mặt pháp lý, cơ chế bảo mật thông người dùng,… Từ đó, bài viết đề xuất các giải pháp như: minh bạch hóa thông tin về quy hoạch bất động sản, giảm tính chồng chéo của các văn bản pháp lý, xây dựng dữ liệu về giao dịch, nâng cao trải nghiệm người dùng và có chính sách đầu tư để hỗ trợ thị trường bất động sản ở Việt Nam một cách lành mạnh và bền vững.

Từ khóa: Protech, thị trường bất động sản.

1. Đặt vấn đề

Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 của Thủ tướng Chính phủ về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững nêu rõ “Thị trường bất động sản có vai trò rất quan trọng trong việc giữ vững ổn định kinh tế vĩ mô, kiểm soát lạm phát và đảm bảo các cân đối lớn, thúc đẩy tăng trưởng kinh tế”. Ngoài ra, bất động sản còn là kênh đầu tư hấp dẫn, thu hút nhiều vốn từ cả nhà đầu tư trong và ngoài nước, từ đó góp phần vào sự phát triển của nhiều ngành công nghiệp liên quan. Sự phát triển mạnh mẽ của thị trường này cũng thúc đẩy cải thiện cơ sở hạ tầng, tạo nên sự gia tăng đáng kể về giá trị tài sản và góp phần quan trọng trong việc tăng trưởng kinh tế quốc gia. Tuy nhiên, trong thời gian qua thị trường bất động sản (BĐS) lay lắt trong tình trạng suy thoái với thanh khoản nhỏ giọt, nguồn cung khan hiếm, pháp lý BĐS chưa được tháo gỡ triệt để, tín dụng BĐS gặp khó khăn, vướng mắc hơn bao giờ hết. Hàng vạn doanh nghiệp kinh doanh địa ốc chọn giải pháp tạm ngừng hoạt động hoặc giải thể trước một chu kỳ BĐS vô vàn khó khăn, thử thách… Một trong những nguyên nhân là sự thiếu minh bạch và không đồng nhất trong thông tin bất động sản. Người mua thường gặp khó khăn trong việc tìm kiếm, kiểm chứng thông tin và đánh giá giá trị thực của bất động sản. Thêm vào đó, quy trình giao dịch phức tạp, thời gian kéo dài và rủi ro pháp lý là những yếu tố làm gia tăng sự lo lắng và thiếu tin tưởng của người tiêu dùng. Sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng công nghệ và khả năng tiếp cận dữ liệu lớn cũng là một vấn đề nan giải. Các doanh nghiệp bất động sản truyền thống thường phải đối mặt với việc quản lý dữ liệu thủ công, kém hiệu quả và dễ xảy ra sai sót. Điều này không chỉ làm giảm năng suất mà còn làm tăng chi phí vận hành, khiến cho việc cạnh tranh trở nên khó khăn hơn.

Trong bối cảnh này, Protech (Property technology) xuất hiện như một giải pháp tiềm năng để giải quyết các vấn đề cố hữu của thị trường bất động sản. Protech mang lại sự minh bạch, hiệu quả và tính toàn vẹn thông qua việc ứng dụng các công nghệ tiên tiến như trí tuệ nhân tạo (AI), dữ liệu lớn (Big data), blockchain và Internet vạn vật (IoT). Những nền tảng như Propzy, Rever, và Batdongsan.com.vn đã chứng minh được khả năng cung cấp thông tin chính xác, dễ dàng truy cập và giúp tối ưu hóa quy trình giao dịch. Công nghệ AI và Big data giúp phân tích thị trường, dự báo xu hướng và cung cấp các đề xuất cá nhân hóa cho người dùng. Blockchain đảm bảo tính minh bạch và an toàn trong các giao dịch, giảm thiểu rủi ro pháp lý. IoT hỗ trợ quản lý tài sản hiệu quả, từ bảo trì đến nâng cấp cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, việc triển khai protech cũng không tránh khỏi những thách thức. Hệ thống pháp lý còn nhiều bất cập, cơ sở hạ tầng công nghệ chưa hoàn thiện và sự chấp nhận của người tiêu dùng đối với công nghệ mới vẫn còn hạn chế. Để vượt qua những khó khăn này, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa chính phủ, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Chính phủ cần hoàn thiện khung pháp lý, doanh nghiệp cần đầu tư mạnh mẽ vào công nghệ và đào tạo, trong khi người tiêu dùng cần nâng cao nhận thức và sự chấp nhận đối với Protech.

Chính vì lý do đó, trong bài viết này chúng tôi tiến hành nghiên cứu vai trò và thực trạng ứng dụng Protech đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam, từ đó đề xuất một số giải pháp nhằm phát triển thị trường bất động sản theo hướng minh bạch và phát triển toàn diện.

2. Thực trạng phát triển ứng dụng Protech ở Việt Nam trong thời gian qua

Từ 12 năm trước, batdongsan.com.vn bắt đầu với mô hình rao vặt bất động sản và là một trong các doanh nghiệp tiên phong trong lĩnh vực này. Cùng với lãi gộp của mô hình rao vặt thường lên đến 50% đã giúp batdongsan.com.vn thu hút được nhà đầu tư. Phần lớn nguồn thu của các sàn mô hình như batdongsan.com.vn đến từ thu phí đăng tin của người dùng, còn lại là phí quảng cáo banner, bài quảng cáo…

Vài năm trở lại đây, Chợ tốt và Homedy lần lượt tham gia vào thị trường bất động sản Việt Nam và cũng đã đạt được những thành công vượt bậc bên cạnh sự “hậu thuẫn” của các Quỹ đầu tư nước ngoài. Hiện nay, Homedy đang nằm trong top 3 những website bất động sản có lượt truy cập cao nhất ở Việt Nam. Không kém cạnh về phía Chợ Tốt, kể từ khi sáp nhập vào Telenor hồi năm ngoái, đơn vị này đã đưa bất động sản trở thành một trong các mảng chiến lược tại Việt Nam. Ngoài ra, còn có sự góp mặt của ấn phẩm báo truyền thống “Mua Bán” tham gia vào cuộc đua tranh thị phần protech tại Việt Nam. Gần đây, hầu hết các trang đăng tin kể trên đều có thu phí người dùng và xem như đây là nguồn thu đáng kể và chủ yếu.

Nhóm thứ hai, tham vọng hơn, định nghĩa mình là công ty môi giới tích hợp công nghệ với các đại diện như Rever, Propzy, Hoozing… cùng với sự xuất hiện của Big data và AI giúp hình thành rất nhiều trung tâm lưu trữ các giao dịch bất động sản. Mục tiêu của nhóm này là tương tác chính xác với khách hàng và rút ngắn thời gian giao dịch của các căn hộ, xa hơn trong 5 năm tới, kỳ vọng tạo ra nhiều giao dịch thành công tương đương với các sàn môi giới truyền thống nhưng với lượng nhân sự thấp hơn ít nhất là 5 lần. Tính đến thời điểm hiện tại, Propzy đã nhận được 2 triệu USD đầu tư từ Frontier Digital Ventures (Malaysia), còn Rever cũng xác nhận đã có các nhà đầu tư nhiều kinh nghiệm trong lĩnh vực internet tham gia. Hiện nay, Họ đã “bắt tay” cùng các Doanh nghiệp Fintech nhằm hỗ trợ khách hàng thuận tiện hơn trong các giao dịch tài chính trong kinh doanh bất động sản.

Thị trường Proptech được kỳ vọng sẽ thay đổi “hành vi tiêu dùng” của người Việt trong tương lai gần khi mà hầu hết người dân Việt đều sử dụng internet và mạng xã hội thường xuyên hơn. Có thể nói Proptech và xu hướng tất yếu cho sự phát triển không ngừng của công cuộc “cách mạng công nghiệp 4.0”… Tuy nhiên, để thực hiện hóa “kỳ vọng” ấy là một chặng đường còn đang rất dài và cần một chiến lược đồng bộ. Bởi hiện nay, lực lượng môi giới truyền thống mới chính là “yếu tố” ảnh hưởng sâu sắc đến quyết định chọn mua sản phẩm của khách hàng và nhà đầu tư. Không có máy móc nào, công nghệ nào có thể thay thế “con người” – cụ thể là nhân viên môi giới trong hoạt động kinh doanh Bất động sản. Nói một cách dễ hiểu, Proptech là công cụ hỗ trợ kinh doanh cần thiết cho thị trường bất động sản tại Việt Nam hoàn toàn không khả năng “thay thế” nhân viên môi giới chuyên nghiệp.

Hiện nay, nhiều công nghệ khác nhau đã được ứng dụng trong quá trình giao dịch bất động sản. Đơn cử, các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tạo trang web tổng hợp thông tin đáp ứng nhu cầu tìm kiếm, công nghệ hình ảnh thực tế ảo (VR), thực tế ảo tăng cường (AR) để người mua, người thuê có thể xem nhà từ xa, xem mô phỏng dự án chưa xây dựng. Trí tuệ nhân tạo (AI) giúp doanh nghiệp quản trị công ty, nâng cao hiệu suất chăm sóc, quản lý giao dịch, quản lý thông tin dự án. Hay như nền tảng tài chính Fintech hỗ trợ gói vay, đầu tư bất động sản cho người dùng... Theo báo cáo và chỉ số tâm lý người tiêu dùng bất động sản Việt Nam từ batdongsan.com.vn, người Việt Nam đang trở nên thích ứng tốt hơn với công nghệ trong hoạt động mua bán nhà đất. Cụ thể, hiện có tới 72% người mua lựa chọn bất động sản qua mạng; 60% thương lượng giá qua mạng; tỷ lệ ký hợp đồng mua bán online là 6%... Vì vậy, trong bối cảnh hiện nay, muốn vận hành và phát triển, tối ưu hóa việc tiếp cận khách hàng, các doanh nghiệp bất động sản phải tích cực chuyển đổi số và vận dụng công nghệ.

3. Một số hạn chế, bất cập

Việc ứng dụng Protech trong hoạt động bất động sản tại Việt Nam hiện đang gặp phải một số hạn chế như sau:

- Về mặt pháp lý:

+ Thiếu quy định rõ ràng: Nhiều khía cạnh của công nghệ mới như blockchain, trí tuệ nhân tạo và dữ liệu lớn vẫn chưa có quy định pháp lý rõ ràng. Điều này gây khó khăn cho việc triển khai và áp dụng các giải pháp Protech một cách hợp pháp và an toàn.

+ Chậm cập nhật: Hệ thống pháp luật chưa bắt kịp tốc độ phát triển của công nghệ. Việc thiếu các quy định cụ thể và cập nhật về công nghệ mới làm cho việc áp dụng Protech trở nên mơ hồ và rủi ro.

+ Công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển đô thị, quy hoạch phát triển khu dân cư thực hiện còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh;

+ Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đối với thị trường BĐS, hệ thống thuế chưa được đổi mới, hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; cán bộ quản lý đất đai còn nhiều yếu kém, chưa phục vụ tốt cho nhân dân, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai.

+ Thủ tục hành chính: Các thủ tục pháp lý liên quan đến bất động sản, từ đăng ký quyền sở hữu đến chuyển nhượng tài sản, vẫn còn rườm rà và tốn nhiều thời gian. Điều này làm giảm hiệu quả và tốc độ của các giao dịch bất động sản thông qua các nền tảng Protech.

- Thiếu cơ chế bảo vệ người tiêu dùng

+ Rủi ro pháp lý: Người tiêu dùng gặp khó khăn trong việc bảo vệ quyền lợi của mình khi tham gia các giao dịch bất động sản qua nền tảng Protech do thiếu các quy định bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng trong lĩnh vực này.

+ Chưa có quy định về giải quyết tranh chấp rõ ràng với các giao dịch trực tuyến: Hệ thống pháp lý chưa có các quy định rõ ràng về giải quyết tranh chấp trong các giao dịch bất động sản trực tuyến, gây khó khăn cho việc bảo vệ quyền lợi của các bên liên quan.

- Hạn chế về bảo mật và dữ liệu

+ Bảo mật thông tin: Chưa có quy định chặt chẽ về bảo mật thông tin cá nhân và dữ liệu người dùng trong các giao dịch bất động sản trực tuyến. Điều này làm tăng nguy cơ lộ lọt thông tin và xâm phạm quyền riêng tư.

+ Quyền sở hữu dữ liệu: Các quy định về quyền sở hữu và sử dụng dữ liệu bất động sản còn mơ hồ, gây khó khăn cho việc khai thác và sử dụng dữ liệu một cách hợp pháp và hiệu quả.

- Chưa có cơ chế hỗ trợ và khuyến khích đầu tư

+ Thiếu hỗ trợ từ chính phủ: Chưa có nhiều chính sách hỗ trợ và khuyến khích đầu tư vào công nghệ Protech từ phía chính phủ, làm giảm động lực cho các doanh nghiệp đầu tư và phát triển công nghệ này.

+ Hạn chế về nguồn vốn: Việc tiếp cận nguồn vốn đầu tư cho các dự án Protech còn gặp nhiều khó khăn do thiếu các cơ chế hỗ trợ tài chính và tín dụng từ phía nhà nước.

4. Đề xuất một số giải pháp

Để phát triển thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch và toàn diện, việc ứng dụng công nghệ Protech là một giải pháp cần thiết. Dưới đây là một số đề xuất cụ thể về việc ứng dụng Protech trong lĩnh vực này:

* Minh bạch hóa thông tin Bất động sản

- Xây dựng cơ sở dữ liệu Quốc Gia về Bất động sản

+ Tạo lập cơ sở dữ liệu tập trung: Tạo ra một cơ sở dữ liệu quốc gia về bất động sản, cập nhật liên tục các thông tin về quyền sở hữu, giá trị thị trường, tình trạng pháp lý, và lịch sử giao dịch của tất cả các bất động sản.

+ Truy cập công khai: Đảm bảo rằng cơ sở dữ liệu này có thể được truy cập công khai để tăng cường tính minh bạch và giúp người dân dễ dàng tra cứu thông tin.

- Ứng dụng Blockchain trong Quản lý giao dịch

+ Giao dịch minh bạch: Sử dụng công nghệ blockchain để ghi nhận và quản lý các giao dịch bất động sản, đảm bảo mọi giao dịch đều được ghi nhận một cách minh bạch, không thể thay đổi và có thể kiểm tra công khai.

+ Giảm rủi ro gian lận: Blockchain giúp giảm thiểu rủi ro gian lận và tranh chấp pháp lý, bảo vệ quyền lợi của tất cả các bên liên quan.

* Nâng cao hiệu quả quản lý tài sản

- Quản lý tài sản thông minh với IoT

+ Giám sát thời gian thực: Sử dụng các cảm biến IoT để giám sát tình trạng của các hệ thống và thiết bị trong bất động sản theo thời gian thực, giúp phát hiện sớm các vấn đề và giảm thiểu chi phí bảo trì.

+ Quản lý năng lượng: Ứng dụng IoT để quản lý và tối ưu hóa việc sử dụng năng lượng trong các tòa nhà, giúp tiết kiệm chi phí và bảo vệ môi trường.

- Ứng dụng AI và Big data trong Quản lý và dự Báo

+ Phân tích dữ liệu: Sử dụng AI và Big data để phân tích dữ liệu thị trường, đưa ra các dự báo về xu hướng giá cả và nhu cầu, giúp các nhà đầu tư và chủ sở hữu bất động sản ra quyết định thông minh hơn.

+ Cá nhân hóa dịch vụ: AI có thể phân tích hành vi và nhu cầu của người dùng để cung cấp các dịch vụ cá nhân hóa, nâng cao trải nghiệm khách hàng.

* Tăng cường trải nghiệm người dùng

- Nền tảng tìm kiếm và giao dịch trực tuyến

+ Tìm kiếm thông minh: Phát triển các nền tảng tìm kiếm bất động sản trực tuyến với các tính năng tìm kiếm thông minh, giúp người dùng dễ dàng tìm kiếm và so sánh các bất động sản phù hợp với nhu cầu của mình.

+ Giao dịch trực tuyến an toàn: Cung cấp các công cụ và quy trình hỗ trợ giao dịch bất động sản trực tuyến an toàn, nhanh chóng và hiệu quả.

- Thực tế ảo (VR) và thực tế tăng cường (AR)

+ Thăm quan ảo: Sử dụng công nghệ VR để cho phép người mua tiềm năng thăm quan ảo các bất động sản, giúp họ có cái nhìn chi tiết và thực tế hơn mà không cần phải đến tận nơi.

+ Tăng cường thông tin: Sử dụng AR để cung cấp thêm thông tin chi tiết về bất động sản ngay tại hiện trường, giúp người mua có đầy đủ thông tin để ra quyết định.

* Hỗ trợ pháp lý và tài chính

- Tư vấn pháp lý trực tuyến

+ Hệ thống tư vấn pháp lý: Phát triển các hệ thống tư vấn pháp lý trực tuyến, giúp người dân tiếp cận thông tin pháp lý và hỗ trợ giải quyết các vấn đề liên quan đến bất động sản một cách dễ dàng và hiệu quả.

- Công cụ hỗ trợ tài chính

+ Tính toán tài chính: Cung cấp các công cụ trực tuyến để tính toán và so sánh các khoản vay mua nhà, giúp người dùng lựa chọn gói vay phù hợp nhất với khả năng tài chính của mình.

+ Nền tảng gọi vốn cộng đồng: Phát triển các nền tảng gọi vốn cộng đồng (crowdfunding) cho các dự án bất động sản, giúp huy động vốn một cách linh hoạt và minh bạch.

* Nâng cao nhận thức của các bên liên quan.

- Chương trình đào tạo công nghệ Protech

+ Đào tạo chuyên sâu: Tổ chức các chương trình đào tạo chuyên sâu về công nghệ Protech cho các bên liên quan trong ngành bất động sản, bao gồm các nhà đầu tư, quản lý tài sản và nhân viên môi giới.

+ Nâng cao nhận thức: Tăng cường công tác tuyên truyền và giáo dục cộng đồng về lợi ích và cách thức sử dụng công nghệ Protech, giúp nâng cao nhận thức và sự chấp nhận của người dân đối với các nền tảng công nghệ mới.

5. Kết luận

Bài viết đã chỉ ra tầm quan trọng của Protech trong việc phát triển thị trường bất động sản tại Việt Nam, đồng thời mô tả hiện trạng ứng dụng Protech và đề xuất các giải pháp phát triển thị trường bất động sản một cách lành mạnh và bền vững.

Hiện tại, mặc dù đã có một số nền tảng Protech thành công tại Việt Nam. Tuy nhiên, việc triển khai công nghệ này vẫn gặp nhiều khó khăn do các hạn chế về pháp lý, bảo mật thông tin và cơ chế bảo vệ người tiêu dùng. Để khắc phục các vấn đề này, cần có sự hợp tác chặt chẽ giữa chính phủ, doanh nghiệp và người tiêu dùng. Chính phủ cần hoàn thiện khung pháp lý và tạo điều kiện thuận lợi cho việc ứng dụng công nghệ mới. Các doanh nghiệp cần đầu tư mạnh mẽ vào công nghệ và đào tạo, trong khi người tiêu dùng cần nâng cao nhận thức và chấp nhận công nghệ Protech.

Với các giải pháp đề xuất như minh bạch hóa thông tin bất động sản, nâng cao hiệu quả quản lý tài sản, tăng cường trải nghiệm người dùng, hỗ trợ pháp lý và tài chính, và đào tạo đội ngũ nhân viên, Protech có tiềm năng thay đổi diện mạo thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này không chỉ giúp cải thiện tính minh bạch và hiệu quả mà còn tạo ra một môi trường kinh doanh lành mạnh và bền vững cho tất cả các bên liên quan.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Nguyễn Thị Hiền, Nguyễn Hoàng Anh (2012), Một số giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam phát triển bền vững trong điều kiện hiện nay, truy cập tại https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/sm/chitiet/inbaiviet?dDocName=CNTHWEBAP01162513632.

2. Lê Trang (2024). Thách thức và cơ hội phục hồi cho thị trường bất động sản năm 2024, Diễn đàn tài chính Việt Nam, truy cập tại https://vnfinance.vn/thach-thuc-va-co-hoi-phuc-hoi-cho-thi-truong-bat-dong-san-nam-2024-60133.html.

3. Đăng Khoa (2023). Những thách thức đối với việc triển khai rộng rãi Proptech tại Việt Nam, Tạp chí điện tử VietTimes, truy cập tại https://viettimes.vn/nhung-thach-thuc-doi-voi-viec-trien-khai-rong-rai-proptech-tai-viet-nam-post169703.html.

4. Tấn Minh (2024). Ứng dụng công nghệ trong kinh doanh bất động sản - xu hướng của thị trường năm 2024, Thời báo tài chính Việt Nam, truy cập tại https://thoibaotaichinhvietnam.vn/ung-dung-cong-nghe-trong-kinh-doanh-bat-dong-san-xu-huong-cua-thi-truong-nam-2024-143323.html.

5. Thu Hà (2023). Proptech Việt Nam - cơ hội và thách thức với thị trường bất động sản tỷ đô, Tạp chí kinh tế tập đoàn, truy cập tại https://toquoc.vn/proptech-viet-nam-co-hoi-va-thach-thuc-voi-thi-truong-bat-dong-san-ty-do-20230720140816234.htm.

6. Thủ tướng Chính phủ (2022), Chỉ thị số 13/CT-TTg ngày 29/8/2022 về một số giải pháp thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững.

APPLICATION OF PROTECH IN DEVELOPING

THE REAL ESTATE MARKET IN VIETNAM

• Master. NGUYEN THI BICH THUAN

Lecturer, Faculty of Economics, Dong Thap University

ABSTRACT:

This article shares the role of Protech in the development of the real estate market in Vietnam, while describing the current status of Protech application in Vietnam and mentioning some limitations in applying Protech in Vietnam such as Legal restrictions, user information security mechanisms, etc. From there, the article proposes solutions such as: making information about real estate planning transparent, reducing the overlap of legal documents, building transaction data, improving user experience and having investment policies to support the real estate market in Vietnam in a healthy and sustainable way.

Keywords: Protech, Real estate market.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghê, số 12 tháng 5 năm 2024]

Nguồn: Tạp chí công thương

• 03 luật về bất động sản có hiệu lực thi hành từ ngày 01/8/2024
• Nguồn vốn FDI dồi dào thúc đẩy thị trường bất động sản “bật đà” tăng trưởng

• phản hồi

• cùng chuyên mục