Hoàn thiện quy định về hợp đồng trong luật kinh doanh bất động sản 2014

Đề tài Hoàn thiện quy định về hợp đồng trong luật kinh doanh bất động sản 2014 do ThS. Nguyễn Phương Chinh (Khoa Pháp luật Kinh tế, Trường Đại học Luật Hà Nội) thực hiện.

• Bắt buộc dùng sàn giao dịch quyền sử dụng đất sẽ là rào cản “khó” cho thị trường bất động sản
• Phát triển thị trường bất động sản theo hướng bền vững tại Việt Nam
• Một số vấn đề nhằm hoàn thiện quy định pháp luật cho thị trường bất động sản du lịch

TÓM TẮT:

Bài viết phân tích về một số vấn đề pháp lý trong các quy định pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh bất động sản (HĐKDBĐS). Những hạn chế này sẽ gây ra những khó khăn cho việc hiểu và áp dụng pháp luật, đặc biệt là những quy định thiếu đồng bộ với các luật chuyên ngành khác. Từ kết quả phân tích, tác giả đề xuất một số kiến nghị hoàn thiện các quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014 nhằm bảo đảm quyền lợi của tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản và nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Từ khóa: hợp đồng, kinh doanh bất động sản, kinh doanh dịch vụ bất động sản, Luật Kinh doanh bất động sản 2014

1. Đặt vấn đề

Các hoạt động mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua, tặng cho… trên thị trường bất động sản (BĐS) diễn ra thường xuyên, liên tục và HĐKDBĐS là hình thức pháp lý thực hiện các giao dịch này. Pháp luật điều chỉnh quan hệ hợp đồng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS đã có tiến bộ nhất định qua từng thời kỳ và đóng vai trò quan trọng trong việc minh bạch hóa thị trường BĐS. Tuy nhiên, để xây dựng thị trường BĐS phát triển minh bạch,  cần tiếp tục hoàn thiện pháp luật về HĐKDBĐS; đồng thời có các biện pháp xây dựng cơ chế để các chủ thể có thể thực hiện pháp luật về HĐKDBĐS hiệu quả, giảm thiểu các tranh chấp phát sinh.

2. Một số hạn chế, bất cập của các quy định về hợp đồng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014

2.1. Một số nội dung chưa thống nhất giữa các văn bản pháp luật

Hiện nay, khi tìm hiểu các quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014, có thể nhận thấy sự thiếu thống nhất, thiếu đồng bộ giữa các quy định pháp luật ở một số nội dung có liên quan đến hợp đồng.

Một là, về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng. Hệ thống các văn bản về đất đai, nhà ở, kinh doanh BĐS hiện nay chưa có sự tách bạch rõ ràng giữa các thời điểm: thời điểm xác lập quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia hợp đồng, thời điểm chuyển quyền sở hữu tài sản và thời điểm có hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Đồng thời các quy định về thời điểm có hiệu lực của HĐKDBĐS trong các văn bản này chưa có sự tương thích, thống nhất với nhau gây ra sự mâu thuẫn về cách hiểu giữa các cơ quan thực thi pháp luật và giữa các bên tham gia hợp đồng. Luật Đất đai năm 2013 chỉ quy định về thời điểm xác lập quyền, biến động quyền sử dụng đất (QSDĐ) chính là thời điểm thực hiện hoạt động đăng ký đất đai dẫn đến cách hiểu đây cũng chính là thời điểm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên trong hợp đồng. Trong khi đó, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 lại quy định 3 thời điểm có hiệu lực của hợp đồng khác nhau là: thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng đối với hợp đồng bắt buộc phải công chứng; thời điểm do các bên thỏa thuận và thời điểm các bên ký kết nếu các bên không thỏa thuận. Trong Khoản 2 Điều 37 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 còn quy định đối với các hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại QSDĐ phải tuân thủ quy định của Luật Đất đai năm 2013 về đăng ký đất đai. Sự thiếu đồng bộ, chưa đầy đủ về thủ tục cũng như thời điểm có hiệu lực của hợp đồng giữa các văn bản pháp luật không chỉ gây khó khăn cho việc thực thi trên thực tế mà còn tiềm ẩn nguy cơ mâu thuẫn, bất đồng làm phát sinh các tranh chấp trong lĩnh vực đất đai, kinh doanh BĐS.

Hai là, về hình thức của hợp đồng. Các quy định liên quan đến hình thức của hợp đồng trong các văn bản pháp luật khiến cho các cơ quan có thẩm quyền gặp khó khăn trong việc áp dụng pháp luật khi gặp phải trường hợp trong một hợp đồng có nhiều đối tượng khác nhau. Trong Luật Đất đai năm 2013, hình thức của hợp đồng được chia làm 2 loại: Loại thứ nhất phải là văn bản và phải công chứng, chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho… QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Loại thứ hai phải là văn bản và được công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên đối với hợp đồng cho thuê QSDĐ, chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất… mà ít nhất một bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh BĐS.

Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cũng ghi nhận 2 loại hợp đồng về QSDĐ bao gồm hợp đồng bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực và hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên. Theo đó, Luật Nhà ở năm 2014 quy định hợp đồng về QSDĐ bắt buộc phải công chứng gồm: Hợp đồng mua bán nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại; hợp đồng công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên gồm hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước; hợp đồng mua bán, cho thuê mua nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư (Điều 122). Trong khi đó, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 quy định hợp đồng kinh doanh BĐS bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực gồm hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà các bên là hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê mua BĐS quy mô nhỏ, không thường xuyên; còn các HĐKDBĐS khác không bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực.

2.2. Quy định về chủ thể của HĐKDBĐS

Hiện nay, các quy định về chủ thể trong kinh doanh BĐS chịu sự chi phối của nhiều văn bản quy phạm pháp luật nên các chủ thể này về cơ bản đã đáp ứng được các yêu cầu theo nhu cầu hiện tại. Tuy nhiên vẫn chưa có sự bình đẳng giữa doanh nghiệp trong nước và nước ngoài. Với chính sách hội nhập quốc tế ngày càng được mở rộng, các nhà đầu tư nước ngoài với tiềm lực tài chính mạnh mẽ, công nghệ hiện đại không ngừng đầu tư vào các ngành, các lĩnh vực trong nước trong đó có lĩnh vực kinh doanh BĐS. Tuy nhiên pháp luật còn rất hạn chế quyền của các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh BĐS so với các nhà đầu tư trong nước.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản 2014, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được thực hiện các hoạt động như mua nhà, công trình xây dựng để bán, cho thuê, cho thuê mua; không được chuyển nhượng QSDĐ (trừ trường hợp chuyển nhượng dự án đầu tư), nhận chuyển nhượng, thuê QSDĐ để đầu tư xây dựng đất có hạ tầng để chuyển nhượng, bán, cho thuê, cho thuê mua. Quy định này cũng có phần hạn chế hơn so với các quy định của pháp luật đất đai về quyền của doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài. Sự hạn chế này là một trong những rào cản đối với các nhà đầu tư nước ngoài đầu tư vào Việt Nam, góp phần hạn chế sự phát triển của thị trường BĐS ở nước ta. Ngoài ra, Luật Kinh doanh bất động sản cũng giới hạn chủ thể được thực hiện kinh doanh BĐS chỉ bao gồm tổ chức, cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài chứ không quy định trường hợp cá nhân nước ngoài được phép kinh doanh BĐS tại Việt Nam.

2.3. Quy định về đối tượng của HĐKDBĐS

Một là, về cơ bản BĐS được đưa vào kinh doanh theo Luật Kinh doanh bất động sản 2014 chỉ có 2 loại: Công trình xây dựng (gồm các loại nhà) và QSDĐ. Các loại BĐS khác chưa có quy định cụ thể về việc kinh doanh (như cây lâu năm, rừng cây,…). Xét về các loại BĐS theo quy định hiện nay, các tài sản gắn liền với đất đai, công trình xây dựng cũng chưa có những quy định cụ thể để đưa vào kinh doanh. Do vậy, vẫn còn có nhiều loại BĐS mà hiện nay pháp luật đang vướng mắc trong việc hoàn thiện quy định pháp lý để đưa vào kinh doanh như cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu cho BĐS du lịch (Condotel) hay căn hộ văn phòng (officetel),…

Hai là, sự không thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản 2014 và Luật Đất đai 2013 về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng trên đất. Theo đó, Luật Đất đai 2013 không đòi hỏi các chủ thể khi thực hiện việc cho thuê tài sản gắn liền với đất (nhà, công trình xây dựng) không đòi hỏi phải đăng ký quyền sở hữu trong giấy chứng nhận QSDĐ như đòi hỏi trong Luật Kinh doanh bất động sản. Sự không thống nhất trong các quy định này dẫn đến việc trên thực tế các doanh nghiệp kinh doanh BĐS gặp khó khăn khi các cơ quan nhà nước áp dụng các quy định có liên quan.

Ba là, điều kiện để BĐS hình thành trong tương lai được bán cũng đang là một vấn đề đáng quan tâm, pháp luật quy định phải có bảo lãnh của ngân hàng, có rất nhiều dự án triển khai mua bán BĐS hình thành trong tương lai nhưng không có sự bảo lãnh chính thức từ phía ngân hàng. Nguyên nhân, một số chủ đầu tư cho rằng là do vướng mắc trong khâu thẩm định năng lực tài chính và tài sản thế chấp của doanh nghiệp. Về tài sản thế chấp, doanh nghiệp đã thế chấp chính dự án đang triển khai để vay vốn trước đó rồi, vì vậy phải huy động các tài sản khác để thế chấp nên rất khó khăn. Một lý do khác nữa là bởi việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai tồn đọng rất nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn đối với khách hàng trong khi chỉ nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến các ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho các dự án nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

2.4. Hoạt động môi giới BĐS đối với các dự án BĐS

Hoạt động môi giới BĐS đối với các dự án BĐS là cần thiết, giúp kết nối cung cầu, góp phần làm thị trường BĐS minh bạch và chuyên nghiệp. Nhưng hiện nay, phần lớn các nhà môi giới, sàn giao dịch chưa được đào tạo đầy đủ và thiếu cơ chế quản lý, nên đã xảy ra nhiều bất cập, gây thiệt hại cho người mua, gây tăng giảm thất thường thị trường. Thực tế này cho thấy, các quy định liên quan đến hoạt động môi giới BĐS và hợp đồng trong môi giới BĐS vẫn chưa thực sự chặt chẽ, thiếu các chế tài xử lý nghiêm minh các nhà môi giới, sàn giao dịch hoạt động thiếu minh bạch cũng như chưa có các quy định bảo vệ quyền lợi của người mua khi tham gia giao dịch.

3. Một số kiến nghị hoàn thiện chế định hợp đồng trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014

Thứ nhất, rà soát, sửa đổi, bổ sung quy định về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng trong kinh doanh BĐS giữa Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014 và Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 nhằm đảm bảo tính thống nhất, tương thích và đồng bộ.

Thứ hai, sửa đổi, bổ sung quy định của Luật Đất đai năm 2013, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 về việc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực đối với hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, trên đó có các loại nhà ở (không phân biệt đó là nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hay nhà ở tái định cư…), công trình xây dựng, vật kiến trúc khác nhằm đảm bảo tính thống nhất, tương thích và đồng bộ. Có như vậy, mới tạo thuận lợi cho việc triển khai thi hành đồng bộ các đạo luật này trên thực tế.

Thứ ba, đối với các nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong nước và nước ngoài, cần được sửa đổi, bổ sung theo hướng ngày càng xích lại gần nhau hơn, đảm bảo sự bình đẳng hơn giữa các chủ thể kinh doanh BĐS. Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì Luật Kinh doanh BĐS trong thời gian tới cần được mở rộng hơn phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS. Một mặt nhằm tạo sự bình đẳng trong kinh doanh giữa doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài về các mặt như hình thức sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất trong kinh doanh BĐS, về nghĩa vụ tài chính, phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS…

Thứ tư, sửa đổi, bổ sung quy định về nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai của Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 bảo đảm sự thống nhất, tương thích với khái niệm về tài sản hình thành trong tương lai của Bộ luật Dân sự năm 2015. Theo đó, quan niệm về tài sản hình thành trong tương lai không chỉ dựa trên yếu tố vật chất, vật lý của tài sản mà còn bao hàm cả yếu tố về mặt pháp lý của tài sản: Tài sản hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở, công trình xây dựng và các BĐS khác đang trong quá trình đầu tư xây dựng và chưa được nghiệm thu đưa vào sử dụng và nhà ở, công trình xây dựng và các BĐS khác đã hình thành nhưng chưa xác lập quyền sở hữu cho chủ thể vào thời điểm xác lập giao dịch.

Thứ năm, sửa đổi, bổ sung quy định phải có giấy chứng nhận hoàn thành khóa học mới được thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS; quy định về quản lý các cá nhân hoạt động môi giới BĐS; quy định về hình thức quản lý đối với tổ chức, cá nhân nước ngoài hành nghề môi giới tại Việt Nam. Sửa đổi, bổ sung quyền và nghĩa vụ của môi giới BĐS; về thẩm quyền cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS và thẩm quyền tổ chức thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới BĐS.

KẾT LUẬN

Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 vẫn còn tồn tại một số hạn chế nhất định trong các quy định về HĐKDBĐS. Những hạn chế này sẽ gây ra những khó khăn cho việc hiểu và áp dụng pháp luật, đặc biệt là những quy định thiếu đồng bộ với các luật chuyên ngành khác. Để hoàn thiện khung pháp lý cho thị trường BĐS nói chung và chế định HĐKDBĐS nói riêng, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 cần sớm loại bỏ những chồng chéo, mâu thuẫn vẫn còn tồn tại. Có như vậy, tính khả thi và hiệu quả của pháp luật mới có thể được đảm bảo, thị trường BĐS mới có thể phát triển một cách chính quy và lành mạnh.

TÀI LIỆU THAM KHẢO:

1. Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự số 91/2015/QH13.
2. Quốc hội (2014), Luật Kinh doanh bất động sản số 66/2014/QH13.
3. Quốc hội (2014), Luật Nhà ở số 65/2014/QH13.
4. Quốc hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13.
5. Nguyễn Quang Tuyến, Tạ Văn Nhất (2020), Pháp luật hợp đồng trong lĩnh vực dân sự, đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản, https://phapluatquanly.vietnamhoinhap.vn/z/phap-luat-hop-dong-trong-linh-vuc-dan-su-dat-dai-nha-o-va-kinh-doanh-bat-dong-san---n-31885, xem 27/05/2023
6. Hoàng Anh Tuấn (2021), Hoàn thiện pháp luật về kinh doanh bất động sản, truy cập tại: https://tapchitoaan.vn/bai-viet/nghien-cuu/hoan-thien-phap-luat-ve-kinh-doanh-bat-dong-san.
7. Võ Văn Hòa, Lê Minh Hiên (2018), Hoàn thiện quy định về chủ thể của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong kinh doanh bất động sản, truy cập tại: https://www.tapchitoaan.vn/bai-viet/phap-luat/hoan-thien-quy-dinh-ve-chu-the-cua-hop-dong-chuyen-nhuong-quyen-su-dung-dat-trong-kinh-doanh-bat-dong-san

Improving the Law on Real Estate Business 2014’s regulations on real estate businesses

Master. Nguyen Phuong Chinh

Faculty of Economic Law, Hanoi Law University

Abstract:

This paper analyzes a number of legal issues about the regulations on real estate business contracts. These issues will cause difficulties in the understanding and enforcement of laws, especially regulations that are inconsistent with other specialized laws. Based on the paper’s findings, some recommendations are made to improve the Law on Real Estate Business 2014’s regulations to ensure the interests of real estate trading organizations and individuals and improve the efficiency of state management agencies.

Keywords: contract, real estate business, real estate service business, the Law on Real Estate Business 2014.

[Tạp chí Công Thương - Các kết quả nghiên cứu khoa học và ứng dụng công nghệ, Số 14 tháng 6 năm 2023]

• phản hồi

• cùng chuyên mục